Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 29/10/2026
Não. Uma reforma não cancela automaticamente toda a garantia do apartamento: é preciso verificar o sistema alterado, a origem do vazamento e a relação entre eles. A construtora pode afastar sua responsabilidade por dano causado exclusivamente pela intervenção do comprador ou de terceiro, mas não basta apontar qualquer obra para excluir um defeito construtivo sem relação com ela.
Imagine terminar a reforma, encontrar uma parede úmida e receber esta resposta da assistência técnica: “Como houve alteração no apartamento, a garantia foi perdida”. Você ainda não sabe de onde vem a água, mas já precisa decidir quem chamar e como impedir que o estrago aumente.
Este artigo trata de apartamento novo adquirido em relação de consumo e de negativa de assistência motivada por reforma posterior à entrega.
A reforma permite cancelar toda a garantia do apartamento?
O Código de Defesa do Consumidor protege a garantia legal e estabelece que a garantia contratual é complementar. Uma cláusula de “perda total por qualquer reforma” não pode afastar responsabilidades legais que permaneçam caracterizadas. É necessário examinar seu conteúdo e sua aplicação ao defeito concreto, especialmente à luz dos artigos 24, 25, 50 e 51.
O manual importa, mas deve ser confrontado com o que realmente aconteceu. Peça que a construtora identifique qual intervenção teria afetado qual sistema, como isso provocaria o vazamento e quais registros sustentam essa conclusão.
Para organizar essa comparação, use o quadro abaixo. São hipóteses de investigação, não diagnósticos.
| Reforma realizada | Sistema alterado | Causa alegada | Prova necessária |
|---|---|---|---|
| Pintura sem perfurações | Acabamento das paredes | A empresa atribui a infiltração à reforma, sem indicar o mecanismo | Escopo do serviço, fotos anteriores e investigação da origem da água |
| Mudança da pia de lugar | Ramal hidráulico e conexões | Vazamento na conexão modificada | Projeto, fotos da execução e testes definidos pelo profissional responsável |
| Troca do piso do box | Revestimento e possível intervenção na impermeabilização | Dano à camada impermeável durante a retirada do piso | Registros da demolição, solução executada e avaliação técnica da impermeabilização |
| Instalação de armários | Pontos de perfuração na parede | Perfuração de tubulação | Planta das instalações, localização dos furos e inspeção do trecho afetado |
Exemplo prático: em uma situação hipotética, Ana recebeu o apartamento em março de 2026, gastou R$ 6.000 com pintura e armários em abril e identificou um vazamento em setembro. A construtora atribuiu o problema à reforma. Se a inspeção localizar uma falha em conexão original não atingida pelos serviços, isso pode contrariar a negativa. Se encontrar uma perfuração causada pela fixação do armário, a análise muda. O valor gasto na reforma não determina quem responde nem corresponde, por si só, a uma indenização.
Quais documentos e provas ajudam a contestar a negativa?
Comece confrontando a justificativa da construtora com a vistoria de entrega, as imagens anteriores à obra e o projeto efetivamente executado. Não reúna apenas fotografias da mancha: procure registros que permitam reconstruir quando o problema apareceu e o que foi alterado.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Qual condição de uso, manutenção ou garantia foi invocada | Manual do proprietário, termo de garantia e trecho citado na negativa |
| O que a reforma realmente modificou | Projeto ou escopo, notas dos serviços e ART ou RRT, quando aplicável |
| Como estavam o ambiente e as instalações antes da intervenção | Vistoria de entrega e fotos anteriores, durante e após a reforma |
| Como a origem do vazamento foi investigada | Relatórios técnicos, registros dos testes, fotografias e conclusões fundamentadas |
| Quando houve reclamação e qual foi a resposta | Protocolos, mensagens, ordens de serviço e negativa escrita |
ART significa Anotação de Responsabilidade Técnica; RRT, Registro de Responsabilidade Técnica. Na organização dos documentos, confira se o registro apresentado corresponde ao serviço discutido.
Um laudo independente deve enfrentar a explicação da construtora. Convém pedir ao profissional habilitado que descreva os sistemas examinados, os testes realizados, as hipóteses consideradas e os limites da conclusão. Um relatório que apenas fotografa a umidade pode deixar sem resposta a questão principal: de onde vem a água?
O laudo contratado pelo proprietário é um elemento de prova, não uma decisão sobre a responsabilidade. Ele não substitui automaticamente a perícia judicial. O juiz pode dispensar a perícia quando considerar suficientes os pareceres técnicos e documentos apresentados pelas partes na inicial e na contestação, ou determinar perícia e avaliar fundamentadamente suas conclusões, conforme os artigos 472 e 479 do Código de Processo Civil.
Também não existe inversão judicial automática do ônus da prova apenas porque o comprador é consumidor. Na regra geral, cada parte tem encargos probatórios; a inversão ou redistribuição depende dos requisitos legais e das circunstâncias da causa. Isso não dispensa a empresa de demonstrar os fatos que invoca para excluir sua responsabilidade.
No REsp 2.097.352/SP, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça reconheceu a inversão em favor de um condomínio do Programa Minha Casa, Minha Vida, considerando a assimetria técnica, informacional e econômica diante da Caixa Econômica Federal. O julgamento, relatado pela ministra Nancy Andrighi em 19 de março de 2024, trata da distribuição da prova naquele contexto, não de perda de garantia por reforma nem de inversão indistinta para qualquer comprador.
Quem responde pelo vazamento e quais prazos importam?
A identificação do responsável acompanha a causa demonstrada. Um defeito da construção original pode envolver a construtora e outros fornecedores responsáveis. Uma conexão mal executada na reforma direciona a investigação ao serviço contratado. Mau uso ou falta de manutenção privativa que tenham causado o dano exigem examinar a conduta do proprietário. Essas situações não devem ser presumidas apenas pela existência da reforma.
Quando houver indícios de origem em instalação comum, envolva o condomínio e separe duas questões: a conservação das partes comuns e a eventual responsabilidade por um defeito original da obra. O dever de conservação não elimina, por si, a possibilidade de cobrança da construtora. Essa distinção é aprofundada em Garantia da construtora no condomínio: quem pode cobrar?.
Os prazos também precisam ser separados. A regra de cinco anos do artigo 618 do Código Civil se refere à garantia de solidez e segurança, não a um prazo único para qualquer falha ou pedido.
Ao examinar uma pretensão de sanar vícios construtivos, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça afastou a aplicação do prazo decadencial do artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor no AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 2.389.900/SP, julgado em 7 de abril de 2025. O julgamento distingue a natureza do pedido; não cria cobertura automática para todo problema do imóvel.
Nas reclamações sujeitas ao artigo 26, a lei prevê 90 dias para produtos e serviços duráveis, com início na evidenciação do vício oculto. A reclamação comprovada obsta a decadência até a resposta negativa inequívoca. Por isso, não presuma que novos protocolos mantêm todos os prazos protegidos indefinidamente.
O panorama geral está no artigo sobre vícios construtivos em imóvel novo, garantia e prazos. Aqui, o cuidado imediato é preservar as datas e analisar a negativa recebida.
O que fazer agora
1. Contenha o vazamento sem apagar a prova
Providencie contenção segura com profissional habilitado. Registre fotos e vídeos antes, durante e depois do serviço e preserve peças retiradas quando isso for seguro e tecnicamente útil. Não adie uma medida indispensável à segurança apenas para aguardar a vistoria da construtora.
2. Peça a justificativa técnica por escrito
Solicite a identificação da intervenção, do sistema afetado, da causa atribuída à reforma e dos testes que embasaram a recusa. Se houver cobrança para investigar, peça orçamento, escopo e justificativa antes de autorizar.
Para organizar a comunicação e guardar comprovantes, consulte também como acionar a garantia da construtora quando o reparo não vem.
3. Organize a cronologia e confronte os relatórios
Separe as datas da entrega, da reforma, do primeiro sinal de vazamento, das reclamações e da negativa. Entregue ao profissional responsável pela avaliação tanto os documentos da obra quanto o relatório da construtora, inclusive os pontos desfavoráveis à sua versão.
4. Avalie a preservação judicial da prova antes de reparos destrutivos
Quando houver risco de perder vestígios relevantes, a produção antecipada de prova pode ser examinada antes da ação de reparação. O artigo 381 do Código de Processo Civil admite essa medida, entre outras hipóteses, quando a futura verificação dos fatos puder se tornar impossível ou muito difícil.
5. Leve a negativa e os documentos para análise individual
Uma recusa sem explicação técnica, laudos contraditórios, danos recorrentes ou dúvida entre responsabilidade da construtora, do reformador e do condomínio são motivos para uma análise conjunta dos aspectos técnicos e jurídicos. O objetivo é definir a prova necessária, o responsável e o pedido adequado, sem presumir o resultado.
Para informações sobre atendimento individual e análise da documentação: WhatsApp do escritório
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é advogado, OAB/ES nº 30.733, graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória, na análise de contratos e conflitos relacionados a imóveis e patrimônio.
Conteúdo informativo. A definição de responsabilidade e dos prazos depende dos documentos, da causa do defeito e do pedido discutido.
Fontes oficiais
Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/1990. Conferência dos dispositivos sobre responsabilidade, garantia legal e contratual, cláusulas abusivas, prova e decadência. Acesso em 26/10/2026.
Código Civil, Lei nº 10.406/2002. Conferência dos artigos 186, 618, 927 e 1.348, especialmente responsabilidade por danos, solidez e segurança e conservação das partes comuns. Acesso em 26/10/2026.
Código de Processo Civil, Lei nº 13.105/2015. Conferência dos artigos 373, 381, 472, 473 e 479, relativos à prova, produção antecipada e avaliação da perícia. Acesso em 26/10/2026.
STJ, inteiro teor do REsp 2.097.352/SP. Terceira Turma, relatora ministra Nancy Andrighi, julgado em 19/03/2024, publicado em 22/03/2024. Utilizado exclusivamente quanto à distribuição da prova no contexto examinado. Acesso em 26/10/2026.
STJ, inteiro teor do AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 2.389.900/SP. Quarta Turma, relator ministro João Otávio de Noronha, julgamento encerrado em 07/04/2025, publicado em 10/04/2025. Utilizado quanto ao regime de prazo da pretensão de sanar vícios construtivos, efetivamente examinado no acórdão. Acesso em 26/10/2026.
Conselho Federal da OAB, Provimento nº 205/2021. Conferência das disposições sobre publicidade informativa, discrição, sobriedade e limites do marketing jurídico. Acesso em 26/10/2026.
Informações conferidas até 26/10/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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