Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 29/10/2026
É possível pedir que a construtora arque com outro reparo, inclusive realizado por terceiro capacitado, quando houver fundamento para responsabilizá-la pela falha persistente. Antes de contratar, reúna provas da causa da infiltração, das tentativas anteriores, da comunicação e da necessidade e do custo da solução. O retorno da mancha e um orçamento, sozinhos, não tornam o ressarcimento automático.
Imagine a parede recém-pintada voltando a escurecer depois da chuva. No aplicativo da construtora, o chamado aparece como concluído. A assistência esteve no apartamento, mas você continua com o problema e começa a pensar em pagar outra empresa.
Aqui, o foco é o imóvel novo adquirido em uma relação de consumo, com reparos já realizados e aparentemente ineficazes. A questão não é apenas conseguir outra visita, mas demonstrar o que continuou errado antes de alterar o local.
Como provar que o reparo não resolveu a infiltração?
Comece por uma linha do tempo: quando a água apareceu, qual chamado foi aberto, o que a equipe fez e quando o sintoma retornou. Compare o local atingido e as condições de cada ocorrência, como chuva ou uso de determinada instalação.
Peça a descrição do serviço executado, dos materiais utilizados e dos testes realizados. Uma ordem de serviço que registra apenas “pintura concluída” informa menos sobre a origem da água do que um relatório que explica a causa identificada e a correção adotada.
O encerramento administrativo não demonstra, sozinho, que a causa foi eliminada. Por isso, registre a reincidência com referência aos protocolos anteriores e descreva objetivamente o que reapareceu.
A avaliação independente deve investigar se existe falha persistente, outro defeito, manutenção insuficiente ou interferência posterior. A pergunta técnica não é apenas “quanto custa arrumar?”, mas “de onde vem a água e qual intervenção resolve essa origem?”.
Prova da causa e prova do gasto têm funções diferentes. Use este quadro para organizar os documentos:
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Condições de entrega, uso e manutenção do imóvel | Contrato, termo de entrega, manual do proprietário e registros de manutenção |
| Sequência dos sintomas e das intervenções | Linha do tempo, fotos e vídeos datados, antes e depois de cada reparo |
| O que a construtora efetivamente executou | Protocolos completos, ordens de serviço, relatórios e termos de conclusão |
| Origem da infiltração e relação com o problema anterior | Laudo independente com identificação do profissional, análise da causa e escopo de correção |
| Comunicação da reincidência e possibilidade de vistoria | Notificação, confirmação de recebimento e registros de agendamento |
| Necessidade, preço e pagamento da solução | Orçamentos discriminados, contrato do reparo, notas fiscais e comprovantes |
O laudo particular ajuda a organizar a discussão técnica, mas não substitui necessariamente a perícia judicial. O Código de Processo Civil permite dispensar a perícia quando os documentos técnicos apresentados forem considerados suficientes pelo juiz.
Posso contratar outra empresa e depois cobrar a construtora?
Quando caracterizado vício do serviço, o artigo 20 do Código de Defesa do Consumidor prevê reexecução, restituição da quantia paga ou abatimento proporcional, conforme a alternativa cabível. Seu § 1º admite que a reexecução seja confiada a terceiro capacitado, por conta e risco do fornecedor. Isso não significa transferir à construtora qualquer reforma escolhida pelo proprietário.
Também não se deve aplicar automaticamente a espera de 30 dias a toda situação. Esse prazo está no artigo 18, relativo a vícios de produtos; o artigo 20 não reproduz a mesma exigência para serviços. O enquadramento depende da obrigação discutida.
Antes de assumir uma despesa relevante, comunique a reincidência por escrito, apresente o histórico e peça uma solução tecnicamente fundamentada. Ofereça acesso para vistoria e solicite resposta sobre o método e o cronograma. Não se trata de aceitar tentativas indefinidas, mas de documentar a oportunidade de solução e a posição da empresa.
O artigo 249 do Código Civil também contempla a execução por terceiro às custas do devedor quando houver recusa ou atraso no cumprimento da obrigação. Se houver disputa sobre responsabilidade, extensão da obra ou preço, avalie uma solução formalizada por escrito ou um pedido judicial antes de contratar por conta própria.
Em caso de urgência, o parágrafo único desse artigo permite executar ou mandar executar a providência independentemente de autorização judicial. Ainda assim, será importante demonstrar por que não era possível esperar e quais despesas foram necessárias. A contenção imediata do dano e a correção definitiva podem exigir intervenções diferentes.
Antes de remover revestimentos ou substituir componentes, registre o estado do local. Peça ao profissional que documente as etapas e preserve amostras relevantes, quando isso for seguro e tecnicamente útil. Se a obra puder eliminar a prova da causa, a produção antecipada de prova pode ser avaliada nas hipóteses do artigo 381 do Código de Processo Civil.
Quando a avaliação apontar origem em parte comum, coordene as providências com o síndico. O conteúdo sobre garantia da construtora no condomínio explica a diferença entre interesses comuns e prejuízos individuais.
Quais despesas podem ser cobradas e quais prazos importam?
Separe o custo necessário para corrigir a causa e recompor o que foi afetado das melhorias que você aproveitou para fazer. Materiais de padrão superior, mudanças decorativas e ampliação da reforma não devem entrar na cobrança como se fossem consequências inevitáveis da infiltração.
Outros prejuízos, como móveis danificados, exigem comprovação própria e vínculo com o problema. A referência é a extensão do dano, não o valor total de tudo o que foi contratado durante a obra.
Peça orçamentos comparáveis, com materiais, mão de obra e serviços discriminados. O orçamento estima a solução; notas e comprovantes documentam o gasto efetivamente realizado. Essa diferença também ajuda a separar um pedido de custeio futuro de um pedido de ressarcimento.
Exemplo prático: situação hipotética, com nomes, datas e valores fictícios. Marina e Paulo receberam reparos em 10/06/2026 e 15/07/2026. Em 01/08/2026, a infiltração voltou. Uma avaliação identificou falha na impermeabilização original e separou R$ 6.000 para corrigi-la de R$ 2.000 para uma mudança decorativa desejada pelo casal. Antes de contratar, eles notificaram a construtora, ofereceram acesso e documentaram a negativa. Os R$ 6.000 não se tornam reembolsáveis apenas porque constam do orçamento, e os R$ 2.000 não se confundem com o custo necessário da correção.
Os chamados sucessivos preservam todos os prazos?
Não. Para as pretensões sujeitas ao artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor, existe prazo de 90 dias para produtos e serviços duráveis. No vício oculto, a contagem começa quando o defeito fica evidenciado. A reclamação comprovada, apresentada no prazo aplicável, obsta a decadência até a resposta negativa inequívoca. Abrir novos chamados não assegura proteção ilimitada.
A natureza do pedido faz diferença. No AgInt no REsp 1.863.245/SP, relator ministro Moura Ribeiro, julgado em 24/08/2020, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça aplicou o prazo prescricional de dez anos à pretensão indenizatória por inadimplemento contratual. Também distinguiu a obrigação de sanar vícios construtivos da mera substituição de produto ou reexecução de serviço.
A Quarta Turma reiterou essa distinção no AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 2.389.900/SP, relator ministro João Otávio de Noronha, julgado em 07/04/2025, em controvérsia sobre instalações para aparelhos de ar-condicionado. Esses julgados tratam do enquadramento dos prazos, não de autorização para cobrar qualquer orçamento.
Por isso, não conte automaticamente o prazo a partir do último reparo. Examine a descoberta do defeito, as reclamações, as respostas e o pedido pretendido. A mensagem de encerramento merece atenção: embora não comprove solução técnica, pode conter uma negativa relevante para a análise. Para aprofundar essa diferença, consulte o artigo sobre vícios construtivos, garantia e prazos do imóvel novo.
O que fazer agora
1. Organize o histórico completo
Relacione sintomas, chamados, intervenções e reaparecimentos. Guarde o conteúdo das mensagens e das ordens de serviço, não apenas os números dos protocolos.
2. Comunique a reincidência
Vincule a nova manifestação ao atendimento anterior. Peça diagnóstico, método de correção e cronograma, com confirmação de recebimento e disponibilidade para vistoria.
3. Preserve a causa antes da obra
Avalie a necessidade de apoio técnico independente. Documente o local antes e durante a intervenção, sem adiar medidas indispensáveis à segurança.
4. Defina o pedido antes de assumir o custo
Separe contenção, correção definitiva, recomposição e melhorias. Negativa de responsabilidade, intervenção destrutiva, custo elevado ou dúvida sobre prazo são sinais para análise individual.
Para orientação sobre os documentos e as alternativas aplicáveis ao seu caso, o canal de atendimento do Lima Amorim & Advogados Associados está disponível em WhatsApp do escritório.
Fontes oficiais
Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/1990, especialmente artigos 18, 20 e 26. Texto compilado no Planalto e texto atualizado na Câmara dos Deputados. Acesso em 27/10/2026.
Código Civil, Lei nº 10.406/2002, especialmente artigos 205, 249 e 944. Texto compilado no Planalto. Acesso em 27/10/2026.
Código de Processo Civil, Lei nº 13.105/2015, especialmente artigos 373, 381 e 472. Texto no Planalto. Acesso em 27/10/2026.
Superior Tribunal de Justiça. AgInt no REsp 1.863.245/SP, inteiro teor. Terceira Turma, relator ministro Moura Ribeiro, julgamento em 24/08/2020, publicação no DJe em 27/08/2020. Acesso em 27/10/2026.
Superior Tribunal de Justiça. AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 2.389.900/SP, inteiro teor. Quarta Turma, relator ministro João Otávio de Noronha, julgamento em 07/04/2025, publicação no DJEN em 10/04/2025. Acesso em 27/10/2026.
Superior Tribunal de Justiça. Notícia sobre o prazo de indenização por falhas aparentes em imóvel, publicada em 05/02/2020. Acesso em 27/10/2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo (UFES), sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados e atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. Sua produção editorial aborda imóveis, contratos e proteção patrimonial, distinguindo orientação geral da análise dos documentos de cada caso.
Este conteúdo é informativo. A origem da infiltração, as intervenções anteriores, a manutenção, os contratos e a natureza do pedido podem alterar a conclusão jurídica.
Informações conferidas até 27/10/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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