Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 11 de outubro de 2026
O proprietário pode fazer obra com o inquilino morando quando o imóvel precisa de reparos urgentes de sua responsabilidade; nessa hipótese, o morador deve permitir a execução. Se os serviços durarem mais de dez dias, cabe abatimento proporcional ao período excedente; ultrapassados trinta, a lei permite encerrar a locação. Reformas apenas estéticas e danos causados pelo inquilino exigem outra análise.
Uma infiltração pode obrigar você a afastar os móveis, deixar um quarto sem uso e reorganizar a rotina para receber profissionais. A obra atravessa semanas, mas o boleto continua chegando com o valor integral. Em outra situação, o chuveiro apresenta defeito logo depois da mudança, e a resposta é que “qualquer conserto é por conta de quem mora”.
Para entender essas situações, é preciso separar três perguntas: quem deve pagar o reparo, em quais condições a obra pode acontecer e quais efeitos ela produz sobre o aluguel. Uma resposta não substitui a outra.
O dono pode fazer qualquer reforma enquanto você mora no imóvel?
Não. O artigo 26 da Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, trata especificamente de reparos urgentes cuja realização seja obrigação do locador, isto é, de quem aluga o imóvel para você. O dever de permitir esses serviços não equivale a aceitar qualquer reforma proposta pelo proprietário.
Conter um vazamento que exige intervenção imediata é diferente de trocar um piso em bom estado por preferência estética. Uma melhoria opcional não recebe automaticamente o mesmo tratamento de um reparo urgente. Sua execução precisa respeitar o uso pacífico do imóvel, que o locador deve garantir (art. 22, II), e convém ajustá-la com o morador.
Também existe diferença entre permitir o serviço e autorizar entradas sem controle. Para vistorias, a Lei do Inquilinato exige combinação prévia de dia e hora. Planalto Além disso, ser proprietário não autoriza entrar na residência sem o consentimento de quem mora nela. As exceções estão no artigo 5º, XI, da Constituição Federal, como flagrante delito, desastre, prestação de socorro e ordem judicial cumprida durante o dia.
Na prática, peça o registro do motivo da intervenção, dos ambientes atingidos, dos horários de acesso e da previsão de conclusão.
Quem paga pelo chuveiro queimado, pelo mofo e pela infiltração?
O ponto de partida é a causa do problema, não apenas o nome da peça que estragou. O proprietário deve entregar o imóvel em condições de uso e responder pelos defeitos anteriores à locação. O inquilino deve cuidar do bem e reparar danos provocados por ele ou pelas pessoas indicadas no artigo 23, V, como familiares e visitantes. A lei também distingue deterioração pelo uso normal de dano imputável ao morador.
Aplicando essa divisão às situações do dia a dia, o diagnóstico e os registros da entrega do imóvel ajudam a identificar a responsabilidade.
Moro de aluguel e meu chuveiro queimou: de quem é a conta?
Não existe uma resposta segura baseada apenas na frase “o chuveiro queimou”.
Uma troca simples de resistência pode envolver conservação cotidiana, a depender do diagnóstico e das obrigações contratuais. Mas essa situação não deve ser confundida com defeito anterior no aparelho entregue com o imóvel ou na instalação elétrica. Da mesma forma, dano causado por uso inadequado comprovado não se transforma em obrigação do proprietário apenas porque o equipamento está instalado na casa. Essa análise aplica a distinção entre as obrigações previstas nos artigos 22 e 23 da Lei do Inquilinato.
Antes de discutir quem paga, procure esclarecer: o aparelho já integrava a locação? Funcionava na entrega? O problema está nele ou na instalação? Existe registro técnico da causa?
O fato de o defeito aparecer depois da mudança não resolve, sozinho, a responsabilidade. Por isso, guarde a vistoria de entrada e solicite que o profissional descreva o problema encontrado, além do serviço necessário.
Apartamento alugado com mofo ou infiltração: o que verificar?
Em vez de começar pela pergunta “quem vai pintar a parede?”, peça a identificação da origem do problema.
Organize a avaliação em três possibilidades: defeito do imóvel ou das instalações; problema de conservação atribuível ao uso; ou origem em outra unidade ou área comum do condomínio. Essa separação ajuda a aplicar as responsabilidades legais sem presumir que toda mancha seja culpa do inquilino ou que qualquer vazamento tenha de ser pago pelo dono.
Fotografe os pontos afetados, anote quando surgiram e comunique o locador ou a imobiliária. Havendo indício de origem externa ao apartamento, inclua o síndico na apuração. Peça uma avaliação da causa, não apenas um orçamento para esconder o sinal visível.
No registro, descreva também o impacto: parede molhada, móvel que precisou ser afastado, ambiente sem uso ou necessidade de intervenção. Informações concretas ajudam a delimitar a discussão.
Quando a obra dá direito a desconto no aluguel ou à saída do imóvel?
O abatimento previsto no artigo 26 não é um favor do proprietário. Preenchidos os requisitos legais, com reparos urgentes de responsabilidade do locador que ultrapassem dez dias, o direito decorre da lei. O acordo pode organizar o valor e a forma de aplicação, mas não é ele que cria esse direito.
A atenção deve estar na expressão “período excedente”. A referência legal é ao tempo que ultrapassa os dez dias, e não, por esse fundamento específico, a toda a duração da obra.
O quadro abaixo apresenta exemplos de contagem, supondo reparos enquadrados no artigo 26 e duração comprovada:
| Duração dos reparos | Consequência pelo critério temporal do artigo 26 |
|---|---|
| Até 10 dias | Ainda não há abatimento por esse critério específico. |
| 20 dias | O período excedente corresponde a 10 dias. |
| 30 dias | O período excedente corresponde a 20 dias. Ainda não foi ultrapassado o limite de trinta dias para encerrar a locação por esse fundamento. |
| 31 dias | O período excedente corresponde a 21 dias, e o inquilino pode optar pelo encerramento da locação. |
Quadro didático elaborado a partir do artigo 26, parágrafo único, da Lei do Inquilinato. Não representa uma tabela de percentuais de abatimento.
O dispositivo não apresenta uma tabela por cômodo interditado. Para discutir o valor, documente a duração dos serviços e as restrições concretas de uso, como banheiro indisponível, quarto sem acesso ou interrupção de instalações.
Também não confunda dez dias de duração dos reparos com um suposto prazo geral de dez dias para o proprietário começar a consertar qualquer defeito. O artigo 26 não estabelece esse prazo geral de atendimento.
Como o abatimento funciona em uma situação do dia a dia?
Exemplo prático: situação inteiramente hipotética, com personagens, datas e valores fictícios.
Ana aluga um apartamento de Paulo por R$ 3.000 por mês. Em 31 de agosto de 2026, ela comunica por escrito uma infiltração. A avaliação identifica um defeito antigo na tubulação e a necessidade de reparo urgente, de responsabilidade do proprietário.
Paulo assume o custo do conserto, e Ana combina o acesso dos profissionais. Os reparos acontecem de 1º a 20 de setembro de 2026, com vinte dias completos de duração registrados pelas partes. Durante esse período, um quarto fica indisponível.
Em 21 de setembro, eles registram a conclusão dos serviços. Dos vinte dias de reparos, dez ultrapassaram o limite previsto no artigo 26.
Para demonstrar a conta, suponha que Ana e Paulo formalizem a aplicação do valor diário integral do aluguel aos dez dias excedentes, usando uma base de trinta dias:
R$ 3.000 ÷ 30 dias = R$ 100 por dia.
R$ 100 × 10 dias excedentes = R$ 1.000 de abatimento.
Assim, o aluguel de setembro, com vencimento hipotético em 5 de outubro de 2026, fica em R$ 2.000. Ana paga esse valor na data combinada e guarda o recibo. Paulo continua responsável pelo custo do reparo. A conta considera somente o aluguel, sem condomínio ou outros encargos.
O valor de R$ 1.000 resulta das premissas deste exemplo, não de uma tabela monetária aplicável a qualquer obra. O direito ao abatimento decorre do enquadramento legal; no exemplo, as partes apenas formalizaram sua apuração e aplicação. Como os reparos duraram vinte dias, não ocorreu a hipótese de duração superior a trinta dias que permite encerrar a locação pelo mesmo artigo.
Passaram de trinta dias: posso sair sem multa?
Quando a situação efetivamente se enquadra no artigo 26, o inquilino pode exercer a faculdade legal de encerrar a locação. Essa saída não se confunde com a devolução antecipada por simples vontade do morador, sujeita à disciplina da multa do artigo 4º. Por isso, o fundamento da saída precisa ficar documentado, especialmente diante de eventual cobrança de multa.
Formalize a comunicação, a entrega das chaves e o acerto das obrigações pendentes. O transcurso do prazo não encerra o contrato sozinho.
Não é necessário esperar trinta e um dias para buscar providências diante de um imóvel sem condições de moradia. O artigo 567 do Código Civil prevê a possibilidade de pedir redução proporcional do aluguel quando a coisa alugada se deteriora sem culpa do locatário. Também permite resolver o contrato quando ela deixa de servir à finalidade da locação. Trata-se de fundamento distinto, cuja aplicação deve considerar a situação concreta e as regras da locação urbana.
O que fazer agora
O primeiro passo é transformar o transtorno em informações verificáveis. Isso facilita tanto uma solução negociada quanto a análise de eventual medida jurídica.
1. Reúna os documentos e monte uma linha do tempo.
Separe contrato, vistoria de entrada, fotografias, vídeos, mensagens, orçamentos, relatórios técnicos e comprovantes de pagamento. Anote quando o defeito apareceu, quando foi comunicado e quando os reparos começaram, foram interrompidos e terminaram. Registre também quais usos do imóvel ficaram prejudicados.
2. Comunique o problema por escrito e peça uma resposta objetiva.
O artigo 23, IV, determina que o inquilino leve imediatamente ao conhecimento do locador os danos ou defeitos cuja reparação caiba ao locador. Peça avaliação da causa, definição de responsabilidade e cronograma. Guarde o comprovante de envio e as respostas.
3. Diferencie reembolso do conserto e abatimento pela duração da obra.
São discussões distintas. Para quem precisou custear uma providência realmente urgente, o artigo 249, parágrafo único, do Código Civil pode fundamentar a execução do serviço e o posterior ressarcimento, desde que demonstrados os pressupostos da obrigação. Isso não torna qualquer gasto automaticamente reembolsável. Já as benfeitorias realizadas pelo inquilino possuem disciplina própria no artigo 35 da Lei do Inquilinato, inclusive com relevância das cláusulas contratuais.
4. Formalize o ajuste antes de simplesmente pagar menos.
Ter direito ao abatimento não torna seguro escolher sozinho um percentual ou descontar qualquer nota fiscal do boleto. Uma redução contestada pode gerar discussão sobre inadimplência. Busque registrar o valor, o período e a forma de compensação. Sem solução consensual, avalie a via jurídica adequada. A falta de acordo não elimina, por si, o direito legal.
Modelo de comunicação inicial ao proprietário ou à imobiliária
Em (data), identifiquei (descrição do problema) no imóvel (identificação). A situação afeta (ambiente ou utilização prejudicada). Encaminho os registros e solicito avaliação da causa, definição da responsabilidade pelo reparo e previsão de execução. Estou disponível para combinar o acesso dos profissionais. Os serviços iniciados em (data, se aplicável) permanecem (situação atual). Caso estejam presentes os requisitos do artigo 26 da Lei nº 8.245/1991, solicito a apuração e a formalização do abatimento correspondente ao período legal.
Adapte o texto ao que realmente aconteceu. Esse modelo serve para comunicação inicial, não para substituir uma notificação de encerramento do contrato.
Recusa em investigar o defeito, divergência sobre sua origem, reparos prolongados e cobrança de multa apesar da perda de condições de uso são sinais de que convém analisar o contrato e as provas individualmente. Antes de decidir entre permanecer, negociar ou encerrar a relação, procure orientação sobre as questões de Direito Imobiliário e contratos de locação envolvidas.
Para informações sobre atendimento e documentos necessários à análise individual, utilize o canal do escritório: WhatsApp do escritório.
Fontes oficiais
| Fonte | Dispositivos e finalidade | Data de acesso |
|---|---|---|
| Câmara dos Deputados: Lei nº 8.245/1991, texto atualizado | Artigos 4º, 9º, III e IV, 22, 23, 26 e 35. Responsabilidades, reparos urgentes, abatimento, encerramento e benfeitorias. | 10/10/2026 |
| Presidência da República: Lei nº 8.245/1991 | Conferência complementar da redação dos dispositivos da Lei do Inquilinato. | 10/10/2026 |
| Presidência da República: Código Civil, Lei nº 10.406/2002 | Artigo 249, parágrafo único, e artigos 566 a 569. Obrigações, medidas urgentes e deterioração da coisa locada. | 10/10/2026 |
| Presidência da República: Constituição Federal | Artigo 5º, XI. Proteção da casa e hipóteses excepcionais de ingresso sem consentimento. | 10/10/2026 |
| Conselho Federal da OAB: Provimento nº 205/2021 | Artigos 3º e 4º. Publicidade informativa, identificação profissional e divulgação de conteúdo jurídico. | 10/10/2026 |
Método e limites: o artigo parte dos dispositivos legais consultados. As orientações de documentação, o quadro temporal e a situação hipotética são aplicações didáticas desenvolvidas para explicar essas regras. Não foi utilizado caso real nem atribuído o conteúdo a um precedente específico.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é advogado inscrito na OAB/ES sob o nº 30.733 e graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo (UFES). É sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados e atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase nas áreas imobiliária e sucessória. Conheça o perfil e a trajetória do autor.
Conteúdo informativo sobre locações residenciais urbanas. O exemplo apresentado é hipotético e não corresponde a um caso real ou a dados de clientes. A aplicação das regras depende do contrato, da origem do defeito e da prova dos acontecimentos, e não substitui a análise individual.
Informações conferidas até 11/10/2026.
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