Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 04/11/2026
Se o proprietário se recusa injustificadamente a receber o aluguel, registre a tentativa de pagamento e avalie a consignação do valor devido, observadas as exigências legais. A recusa não perdoa a dívida, e apenas guardar o dinheiro não equivale a pagar. Para evitar que a situação seja tratada como inadimplência, é necessário conferir o motivo da negativa, os valores e a forma de pagamento.
Exemplo prático: em uma situação hipotética, Marina tenta pagar R$ 1.500 em 5 de outubro de 2026, no vencimento e pela forma combinada. O proprietário devolve a transferência e informa, por mensagem, que não receberá mais. Diante do extrato e da resposta no celular, ela pensa em deixar o dinheiro na conta até que ele mude de ideia. A dúvida é compreensível: como demonstrar que ela tentou cumprir o contrato?
O foco deste artigo é a locação urbana comum, especialmente a residencial.
A recusa do aluguel me coloca automaticamente em atraso?
Não necessariamente. Os artigos 394 e 396 do Código Civil distinguem a recusa do credor do atraso atribuível ao devedor. A oferta correta, no tempo, no lugar e na forma ajustados, seguida de recusa injustificada, pode afastar a mora do inquilino. Isso depende de prova e não extingue, por si só, a obrigação de pagar.
Nem toda negativa, porém, é injustificada. No REsp 556.317/MG, a Quinta Turma do Superior Tribunal de Justiça considerou justificada a recusa de um aluguel posterior quando existiam parcelas anteriores não pagas. O julgamento, relatado pela ministra Laurita Vaz em 10/09/2009, tratou do risco de o recibo posterior gerar presunção de quitação dos anteriores. Não autoriza qualquer recusa do proprietário.
Se os pagamentos eram intermediados por uma administradora, peça ao locador identificado no contrato a confirmação de quem está autorizado a receber. Registre também os dados e o meio de pagamento indicados, pois pagar a pessoa sem autorização pode gerar discussão sobre a validade do pagamento.
Quando a negativa decorre de aumento contestado, confira separadamente quando o proprietário pode aumentar o aluguel e quais são os limites do reajuste.
Como funciona a consignação do aluguel?
A consignação permite cumprir a obrigação mediante depósito realizado nos casos e na forma previstos em lei. Não basta chamar uma transferência de “consignação”: o procedimento, o destinatário e a integralidade do valor precisam estar corretos. A recusa injustificada em receber ou fornecer quitação é uma das hipóteses previstas no Código Civil.
Consignação judicial
Para aluguéis e encargos da locação, o artigo 67 da Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece regras próprias. O pedido deve discriminar as parcelas e os valores. Determinada a citação do locador, o inquilino é intimado a fazer o depósito inicial em 24 horas, sob pena de extinção do processo.
As obrigações que vencerem durante a ação, até a sentença de primeira instância, devem ser depositadas nos respectivos vencimentos. Portanto, ajuizar a ação não substitui o depósito nem permite deixar os meses seguintes sem pagamento.
Consignação extrajudicial
O artigo 539 do Código de Processo Civil também prevê depósito formal em estabelecimento bancário situado no lugar do pagamento, oficial onde houver. O credor deve ser comunicado por carta com aviso de recebimento. O prazo para manifestação de recusa é de dez dias, contado do retorno do aviso. Cumpridas as exigências legais e sem recusa nesse prazo, a obrigação é considerada satisfeita.
Se houver recusa escrita ao banco, o Código prevê a propositura da ação de consignação dentro de um mês, com prova do depósito e da recusa. Sem a ação nesse prazo, o depósito perde seu efeito. Não se trata de um Pix comum: antes de escolher essa via, confirme sua adequação e a disponibilidade do procedimento na instituição.
E se já houver vários meses sem pagamento?
Comece reconstruindo a conta mês a mês. Separe aluguel, encargos exigíveis, pagamentos realizados e cobranças contestadas. Também diferencie eventual atraso anterior do período em que o recebimento teria sido injustificadamente impedido. Juros e multa não devem ser incluídos ou excluídos automaticamente, sem examinar a responsabilidade pelo atraso.
A integralidade do depósito merece atenção. No Tema Repetitivo 967, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu que o depósito insuficiente conduz à improcedência da consignação, pois o pagamento parcial não extingue a obrigação. A tese foi firmada no REsp 1.108.058/DF, julgado em 10/10/2018, com a ministra Maria Isabel Gallotti como relatora para o acórdão. O caso de origem era bancário, mas a tese trata dos efeitos da insuficiência na ação consignatória.
Na locação, existe previsão específica de complementação do depósito inicial: cinco dias contados da ciência da resposta do locador, com acréscimo de 10% sobre a diferença, além das consequências relativas a custas e honorários advocatícios. Essa possibilidade exige acompanhamento do processo, não autoriza escolher um valor menor por conta própria.
A consignação também não impede, sozinha, um pedido de despejo. A Lei do Inquilinato permite que o locador formule esse pedido no mesmo processo, por reconvenção, juntamente com a cobrança cabível. A validade da recusa e a suficiência dos depósitos continuam sujeitas à análise judicial.
O que fazer agora
1. Registre a tentativa de pagamento
Informe por escrito o mês, o valor, o vencimento e o meio de pagamento combinado. Peça a razão da recusa e uma forma válida de cumprir a obrigação. Preserve as conversas completas, os comprovantes de transferência e os registros de devolução.
Uma mensagem dizendo apenas “quero pagar” deixa lacunas. Procure registrar exatamente o que foi oferecido, quando e a quem.
2. Confira os documentos e os valores
Organize uma pasta com os documentos abaixo. A tabela funciona como roteiro de conferência, não como conclusão sobre a existência da dívida.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Valor, vencimento e forma de pagamento combinados | Contrato, aditivos e boletos anteriores |
| Quem estava autorizado a receber | Contrato, autorização e comunicações sobre mudança de responsável |
| Tentativa de pagamento e eventual devolução | Comprovantes bancários, extratos e registros de estorno |
| Motivo apresentado para a recusa | Conversas completas, e-mails e notificações |
| Meses pendentes e composição dos encargos | Planilha mensal, recibos e demonstrativos de cobrança |
| Existência de cobrança ou processo | Notificações, petição inicial e intimações recebidas |
3. Preserve os valores e defina a forma de pagamento
Mantenha os recursos disponíveis enquanto organiza a providência adequada. Não espere indefinidamente que o proprietário volte a aceitar.
Leve o contrato, a conta por mês e as provas da recusa a um advogado ou à Defensoria Pública, conforme os critérios de atendimento. A análise deve definir o valor a oferecer, quem deve recebê-lo e se o caso comporta consignação judicial ou extrajudicial.
4. Acompanhe os vencimentos e as comunicações
Continue controlando os pagamentos enquanto houver obrigação locatícia. Se já existir ação de cobrança ou despejo, apresente os documentos ao profissional responsável pelo processo. Não suponha que uma nova tentativa de pagamento resolva automaticamente uma demanda em andamento.
Se o conflito também envolver ameaça de corte de energia para forçar a saída, consulte o conteúdo específico sobre desligamento da luz do inquilino pelo proprietário.
Para orientação sobre a documentação e a medida adequada ao caso, o canal de contato do Lima Amorim & Advogados Associados é WhatsApp do escritório.
Fontes oficiais
Lei nº 8.245/1991, texto atualizado na Câmara dos Deputados. Especialmente artigo 67, sobre consignação de aluguéis, depósitos sucessivos, defesa, reconvenção e complementação. Acesso em 02/11/2026.
Código Civil, Lei nº 10.406/2002, texto atualizado na Câmara dos Deputados. Especialmente artigos 308, 314, 319, 322, 334 a 337 e 394 a 396. Acesso em 02/11/2026.
Código de Processo Civil, Lei nº 13.105/2015, texto atualizado na Câmara dos Deputados. Especialmente artigo 539 e seus parágrafos, sobre consignação extrajudicial. Acesso em 02/11/2026.
Superior Tribunal de Justiça, Tema Repetitivo 967 e inteiro teor do REsp 1.108.058/DF. Segunda Seção, relator originário ministro Lázaro Guimarães, desembargador convocado do Tribunal Regional Federal da 5ª Região, e relatora para o acórdão ministra Maria Isabel Gallotti. Julgamento em 10/10/2018, publicação em 23/10/2018. Tema julgado, com trânsito em julgado registrado. Acesso em 02/11/2026.
Superior Tribunal de Justiça, inteiro teor do REsp 556.317/MG. Quinta Turma, relatora ministra Laurita Vaz. Julgamento em 10/09/2009, publicação em 28/09/2009. Recusa de aluguel posterior diante de prestações anteriores não pagas. Acesso em 02/11/2026.
Sobre o autor
Graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, Arnon Gabriel de Lima Amorim é advogado e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. Sua produção editorial também abrange temas bancários e de consumo, com pesquisa em legislação e jurisprudência oficiais.
Conteúdo informativo. A validade da recusa, o valor devido e os efeitos de eventual depósito dependem do contrato, das provas e das circunstâncias concretas.
Informações conferidas até 02/11/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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