SAC ou Price: como comparar parcelas e amortizações

Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 04/11/2026

Entre SAC e Price, a escolha não deve ser feita apenas pela primeira parcela. Com valor financiado, prazo, taxa, indexador e custos equivalentes, o SAC costuma começar mais alto e reduzir o saldo devedor mais depressa, enquanto a Price costuma aliviar o início, mas amortiza menos principal nos primeiros anos. Nos dois sistemas, a liquidação antecipada pode reduzir juros futuros, embora o efeito sobre prazo e prestação dependa do contrato e do recálculo.

Você abre duas simulações para o primeiro apartamento. A prestação inicial da Price cabe no orçamento, mas a do SAC aperta o mês. Nesse momento, alguém afirma que escolher a Price fará você perder a possibilidade de “amortizar as últimas parcelas”. A frase parece decisiva, mas mistura três assuntos diferentes: o sistema de amortização, o direito de antecipar o pagamento e a forma operacional prevista no contrato.

Quais condições manter iguais ao comparar SAC e Price

No Sistema de Amortização Constante, SAC, a parte da prestação destinada a reduzir o principal permanece constante. Como os juros incidem sobre um saldo que diminui, o componente financeiro da prestação tende a cair. Na Tabela Price, a prestação formada por principal e juros tende a permanecer nivelada quando a taxa não varia, mas, no início, há maior participação de juros e menor amortização do principal. Seguros, indexadores e outros encargos ainda podem alterar o valor total cobrado no mês.

Essa diferença só pode ser comparada de forma útil quando as propostas partem das mesmas condições. Devem coincidir, no mínimo, o preço do imóvel, a entrada, o valor efetivamente financiado, o prazo, a data da simulação, a taxa mensal e anual, o indexador, a data de vencimento e os custos acessórios. Comparar uma Price de 360 meses com um SAC de 300 meses, por exemplo, não revela apenas o efeito do sistema. Revela também o efeito do prazo diferente.

O Custo Efetivo Total, CET, ajuda a reunir juros, tarifas, tributos, seguros e outras despesas conhecidas na contratação. Há uma ressalva importante: o CET reúne os valores conhecidos na contratação, e a forma de atualização do saldo ao longo do contrato deve ser conferida no demonstrativo e no contrato. Por isso, duas propostas com CET próximo ainda podem evoluir de maneira diferente quando utilizam critérios distintos de atualização.

O que conferirQual documento
Preço do imóvel, entrada e valor financiadoProposta comercial e simulação
Prazo total e data do primeiro vencimentoPlanilha da operação
Taxa mensal, taxa anual e modalidade da taxaDemonstrativo do CET e contrato
Indexador ou referência de atualizaçãoContrato e condições gerais
Seguros, tarifas, tributos e demais despesasDemonstrativo do CET
Parcela inicial e evolução das prestaçõesPlanilha de amortização
Saldo devedor após 12, 60 e 120 mesesDemonstrativo de evolução do saldo
Regra para pagamentos extraordináriosContrato e regulamento do produto
Redução de prazo ou redução de prestaçãoSimulações escritas de amortização

Também convém pedir uma planilha que separe, em cada prestação, o valor amortizado, os juros, os seguros, os demais encargos e o saldo resultante. A legislação do Sistema Financeiro da Habitação prevê a disponibilização de uma planilha detalhada da evolução da dívida na contratação.

Antes da assinatura, o conjunto documental pode ser organizado com apoio deste guia de documentos para compra de imóvel.

Como simular amortizações extras e observar prazo e prestação

Nas relações de consumo, a liquidação antecipada pode ser total ou parcial e deve produzir redução proporcional dos juros e demais acréscimos relativos ao período antecipado. A regulamentação do Conselho Monetário Nacional veda a cobrança de tarifa em decorrência de liquidação antecipada, e, nas operações de pessoas naturais a taxas prefixadas, o valor presente deve ser calculado com a taxa de juros pactuada no contrato (Resolução CMN nº 5.004/2022, art. 7º).

Isso vale tanto para contratos pelo SAC quanto para contratos pela Price. A escolha da Price, por si só, não elimina a possibilidade de fazer um pagamento extraordinário e reduzir o saldo devedor. O que precisa ser verificado é como o contrato transforma essa redução em um novo fluxo de pagamentos.

Também é necessário distinguir amortizar o saldo devedor de simplesmente selecionar “as últimas parcelas”. A liquidação antecipada se dá na forma prevista no contrato, de modo que convém confirmar por escrito se a instituição aceita abater a última prestação. O direito legal é à liquidação antecipada, com o abatimento correspondente, e não necessariamente à escolha livre de prestações isoladas em qualquer ordem.

Antes de pagar um valor extra, peça duas simulações para a mesma data e o mesmo aporte. Na primeira, o pagamento deve reduzir o prazo restante. Na segunda, deve reduzir o valor das prestações e preservar o prazo.

Quando a taxa e as demais condições permanecem estáveis, reduzir o prazo tende a eliminar mais períodos futuros de incidência de juros. Reduzir a prestação, por outro lado, pode dar mais espaço ao orçamento mensal. A escolha não é apenas matemática: ela deve considerar a reserva financeira, a estabilidade da renda e a possibilidade de novos aportes.

Exemplo prático: em uma hipótese didática, Ana e Rafael comparam, em 2 de novembro de 2026, um financiamento de R$ 300.000 por 360 meses, à taxa de 0,8% ao mês, sem indexador, seguros ou tarifas. Na Price, a parcela financeira seria de aproximadamente R$ 2.544 e o saldo após 60 pagamentos ficaria próximo de R$ 288.929. No SAC, a primeira parcela financeira seria de aproximadamente R$ 3.233, cairia ao longo do tempo e o saldo após 60 pagamentos seria de R$ 250.000. Um aporte extra de R$ 30.000 nesse momento reduziria o saldo para cerca de R$ 258.929 na Price e R$ 220.000 no SAC. O cálculo é apenas ilustrativo, não representa uma oferta e pode mudar conforme datas, arredondamentos, indexadores, seguros e regras contratuais.

O exemplo mostra por que não basta perguntar quanto será abatido. É preciso perguntar qual será o saldo depois do aporte, quantos meses serão eliminados, qual será a nova prestação e quanto ainda será pago até o fim do contrato.

Quais diferenças existem entre amortização e enquadramento SFH/SFI

SAC e Price são sistemas de amortização. Sistema Financeiro da Habitação, SFH, e Sistema de Financiamento Imobiliário, SFI, são enquadramentos jurídicos e regulatórios da operação. Um contrato pela Price pode estar no SFH, assim como uma operação pelo SAC pode estar no SFI. A sigla do sistema financeiro não substitui a leitura do método de cálculo indicado no contrato.

No SFH, a instituição deve oferecer o SAC e pelo menos outro sistema de amortização, entre eles o Sistema de Amortização Crescente, SACRE, ou a Tabela Price. A legislação, portanto, não trata a Price como incompatível com o financiamento habitacional.

No SFI, as condições da operação constam do instrumento contratual, que deve ser lido para saber o sistema de amortização adotado. Isso não responde, isoladamente, se o contrato usa SAC ou Price, nem informa como será processada uma amortização extraordinária.

O uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço também tem requisitos próprios. A possibilidade não deve ser presumida apenas pela identificação como SFH ou SFI, pois depende das características do contrato, do imóvel e do trabalhador.

A jurisprudência também não autoriza concluir que todo contrato pela Price seja ilegal. No Tema Repetitivo 48, julgado no Recurso Especial 1.070.297/PR, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, sob relatoria do ministro Luis Felipe Salomão, decidiu em 9 de setembro de 2009 que verificar eventual capitalização na aplicação da Price dependia da análise do contrato e de prova técnica, providências limitadas pelas Súmulas 5 e 7 no recurso especial. O caso não representa uma proibição abstrata da Price. Para contratos atuais, também devem ser considerados os artigos 15-A e 15-B da Lei nº 4.380/1964.

O que fazer agora

1. Padronize as propostas

Peça novas simulações com a mesma entrada, o mesmo valor financiado, o mesmo prazo e a mesma data. Confirme se taxa, indexador, seguros e demais custos permanecem iguais.

2. Reúna o CET e as planilhas

Guarde o demonstrativo do CET, a planilha de evolução do saldo, as condições gerais e a minuta do contrato. Verifique se a prestação foi dividida entre amortização, juros, seguros e outros encargos.

3. Teste o mesmo aporte extra

Escolha um valor que represente uma possibilidade real, como R$ 10.000 ou R$ 30.000, e peça simulações de redução de prazo e de redução da prestação. Compare o novo saldo, o número de meses restantes e o total projetado.

4. Escolha entre fôlego mensal e prazo menor

A Price pode acomodar melhor o orçamento inicial, enquanto o SAC pode reduzir o principal mais rapidamente. Nenhuma dessas características substitui a avaliação da renda, da reserva financeira e da capacidade de suportar mudanças no custo do contrato.

5. Confirme a operação por escrito

Antes de pagar um valor extraordinário, obtenha a confirmação do saldo considerado, da data do processamento e do efeito escolhido. Depois do pagamento, peça a planilha atualizada e confira se o saldo, o prazo ou a prestação foram realmente recalculados.

Uma análise individual merece atenção quando as propostas alteram várias condições ao mesmo tempo, o CET não é apresentado, o contrato não explica os pagamentos extraordinários, a instituição afirma que a Price impede toda amortização ou o valor pago não aparece corretamente na evolução do saldo.

Quando a aprovação do crédito ainda é incerta, também pode ser útil consultar os conteúdos sobre compra de apartamento na planta sem conseguir financiamento e sobre financiamento negado depois do pagamento do sinal.

Para apresentar o contrato, as planilhas e as respostas recebidas a uma análise individual, acesse WhatsApp do escritório.

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Em resumo

SAC e Price permitem amortização antecipada, mas produzem uma evolução diferente do saldo devedor. Para comparar, mantenha iguais o valor financiado, o prazo, a taxa, o indexador e os custos. Depois, simule o mesmo aporte com redução de prazo e com redução de prestação. SFH e SFI são enquadramentos da operação, não métodos de amortização, e não devem ser usados como sinônimos de SAC ou Price.

Fontes oficiais

Sobre o autor

Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados e atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. Neste conteúdo, sua cobertura editorial se concentra na leitura de contratos, planilhas e regras aplicáveis ao crédito imobiliário. OAB/ES nº 30.733.

Informações conferidas até 02/11/2026.

Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.

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