Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 29/10/2026
Depende: a instalação do condomínio, sozinha, não define quem suporta as cotas. Na relação com a construtora, a vendedora responde, em regra, pelas despesas anteriores à posse, mas a recusa injustificada das chaves regularmente disponibilizadas pode mudar essa conclusão. Perante o condomínio, a Quarta Turma do STJ já admitiu a cobrança do comprador registrado como proprietário mesmo sem as chaves, sem que isso resolva quem deve suportar o custo entre ele e a vendedora.
Imagine esta situação: a vistoria terminou com um problema hidráulico pendente, a empresa ainda não marcou a nova avaliação e o primeiro boleto do condomínio chegou. Você não consegue receber o apartamento, mas já está sendo cobrado por ele.
Para analisar essa cobrança, não basta comparar o vencimento do boleto com o dia em que as chaves foram entregues.
Quais datas precisam ser comparadas antes de discutir a cobrança?
A instalação do condomínio, a competência da cota, a disponibilização regular da unidade e a posse são acontecimentos diferentes. Organizar esses quatro marcos ajuda a identificar o período discutido e o motivo pelo qual o comprador ainda não tinha recebido o imóvel.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Instalação do condomínio: quando ocorreu a assembleia e qual foi o início do rateio aprovado. | Ata de instalação, orçamento e deliberações sobre o rateio. |
| Competência da cota: a qual mês ou período a despesa corresponde, além da data de vencimento. | Boleto, demonstrativo das despesas e discriminação das competências. |
| Disponibilização regular: quando a unidade realmente podia ser recebida, considerando as condições jurídicas e materiais da entrega. | Convocação, termo de disponibilização, vistorias e comunicações sobre impedimentos e reparos. |
| Posse: quando houve entrega das chaves e efetiva possibilidade de acesso à unidade. | Termo de entrega das chaves e registros que comprovem a disponibilização do acesso. |
Um boleto que vence depois da entrega pode corresponder a despesas de um período anterior. Por isso, pedir a discriminação das competências é mais útil do que olhar apenas a data impressa para pagamento.
No REsp 1.883.864/SP, julgado em 28 de abril de 2025, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça manteve, em um caso de atraso na entrega, a responsabilidade da vendedora pelas despesas condominiais anteriores à posse. O julgamento também contemplou o ressarcimento das quantias que os compradores comprovassem ter pago.
Se as chaves estavam disponíveis, a recusa muda quem paga?
Pode mudar. No REsp 1.847.734/SP, julgado em 29 de março de 2022, a Terceira Turma considerou que a recusa injustificada permite atribuir ao comprador as despesas desde a disponibilização das chaves, mesmo sem o recebimento físico. O precedente não autoriza tratar toda recusa por defeitos como injustificada.
A análise precisa esclarecer se existia um impedimento real à entrega regular ou uma pendência que não impedia a posse. O formulário marcado como “reprovado”, isoladamente, não resolve essa questão. Fotografias, comunicações da empresa e avaliação técnica ajudam a demonstrar a natureza do problema.
Aqui, a recusa por defeitos interessa como limite da responsabilidade pelas cotas. A discussão completa sobre quando um defeito grave permite recusar a entrega exige análise própria. Para organizar a documentação dessa etapa, veja também o conteúdo sobre tempo de vistoria e registro de problemas no imóvel.
Também merece exame a cláusula que transfere despesas desde a instalação do condomínio, especialmente quando a própria vendedora impediu a entrega regular. Sua aplicação precisa ser confrontada com a vedação de obrigações abusivas ou de desvantagem exagerada prevista no artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor. Não basta afirmar que “está no contrato”, nem presumir que toda cobrança anterior às chaves é inválida.
Quando a retenção decorre de parcelas não pagas, há outra questão a examinar: em quais condições a construtora pode reter as chaves por inadimplência do comprador.
Quem o condomínio pode cobrar e quem deve ressarcir o comprador?
A responsabilidade da vendedora perante o comprador não impede, necessariamente, que o condomínio cobre a dívida de alguém que também responda por ela.
No AgInt no REsp 2.147.665/SP, julgado em 7 de outubro de 2025, a Quarta Turma admitiu a cobrança do comprador que já figurava como proprietário no registro do imóvel, mesmo sem receber as chaves. O julgamento preservou a possibilidade de eventual regresso contra a vendedora, sem vincular o condomínio a esse acerto entre as partes. Por isso, é importante conferir a matrícula: propriedade registrada não se confunde com apenas assinar uma promessa de compra ou receber um boleto em seu nome.
A identificação de quem pode ser cobrado também exige atenção ao Tema 886 do STJ e à sua revisão pelo Tema 1.349. Na consulta oficial de 27 de outubro de 2026, o Tema 1.349 permanecia afetado, sem tese de mérito publicada. A revisão discute a responsabilidade concorrente do vendedor proprietário registral e do comprador por dívidas posteriores à posse. Não se trata de uma decisão nova que dispense o pagamento de cotas anteriores às chaves.
Assim, o comprador pode precisar discutir duas questões: sua responsabilidade perante o condomínio e o ressarcimento de despesas que, na relação de compra, deveriam ser suportadas pela vendedora. O pagamento ao condomínio não significa, por si só, que a construtora esteja liberada de eventual obrigação de reembolso.
Exemplo prático: em uma situação inteiramente hipotética, Ana recebeu cotas de julho e agosto de 2026, de R$ 600 cada. O condomínio foi instalado em 1º de julho, mas um vazamento reconhecido pela construtora como impeditivo só foi resolvido em 31 de agosto. As chaves ficaram regularmente disponíveis e foram recebidas em 1º de setembro. Se Ana pagou as duas cotas, o pedido de ressarcimento de R$ 1.200 depende da comprovação desse impedimento e da responsabilidade da vendedora. Mesmo que o boleto de agosto tenha vencido em 10 de setembro, ele continua relacionado à competência de agosto.
O que fazer agora
1. Organize as datas e os documentos
Reúna os documentos da tabela, o contrato com as cláusulas sobre despesas e a matrícula atualizada. Preserve vistorias, fotografias, mensagens e comprovantes de pagamento. Peça demonstrativos que identifiquem a competência e a origem de cada cota, sobretudo quando o boleto acumular vários períodos.
2. Direcione cada pedido à parte responsável
Notifique a vendedora identificada no contrato sobre o período discutido e o pedido de assumir ou ressarcir as despesas. Comunique também o condomínio, por meio de seu representante, sobre a cobrança controvertida.
Na via judicial, pedir reembolso à vendedora responsável não é o mesmo que discutir a exigibilidade da cobrança feita pelo condomínio. A definição dos pedidos e de quem deve participar do processo precisa preservar essa diferença.
3. Separe cotas pagas, vencidas e futuras
Para as cotas pagas, organize os comprovantes e o valor solicitado em restituição. Para as pendentes e futuras, identifique até qual marco a responsabilidade da vendedora está sendo discutida.
Não presuma que uma reclamação suspende os vencimentos. As cotas condominiais podem fundamentar execução quando preenchidos os requisitos documentais do artigo 784, X, do Código de Processo Civil.
4. Examine os pontos que exigem análise individual
A avaliação jurídica é especialmente importante quando há recusa das chaves, impedimento técnico, propriedade já registrada ou cobrança judicial. Conforme o problema, uma avaliação técnica pode ajudar a esclarecer se a unidade estava em condições de ser recebida.
Quando o defeito está nas áreas comuns, existe ainda uma discussão distinta sobre quem pode cobrar a garantia da construtora no condomínio. Não confunda o pedido de reparo com a definição de quem suporta as cotas.
Antes de decidir sobre pagamentos ou pedidos de reembolso, procure orientação jurídica com os documentos em mãos. Canal de atendimento: WhatsApp do escritório.
Fontes oficiais
STJ, REsp 1.883.864/SP, inteiro teor. Terceira Turma, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgamento em 28/04/2025, publicação no DJEN em 06/05/2025. Responsabilidade pelas despesas anteriores à posse e ressarcimento de valores comprovadamente pagos. Acesso em 27/10/2026.
STJ, REsp 1.847.734/SP, inteiro teor. Terceira Turma, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgamento em 29/03/2022, publicação no DJe em 31/03/2022. Efeitos da recusa injustificada das chaves sobre as despesas condominiais. Acesso em 27/10/2026.
STJ, AgInt no REsp 2.147.665/SP, inteiro teor. Quarta Turma, relator Ministro João Otávio de Noronha, julgamento em 07/10/2025, publicação no DJEN em 17/11/2025. Exame de mérito sobre responsabilidade do proprietário registral perante o condomínio e eventual regresso contra a vendedora. Acesso em 27/10/2026.
STJ, painel oficial do Tema 886 e REsp 1.345.331/RS, inteiro teor. Segunda Seção, relator Ministro Luis Felipe Salomão, julgamento em 08/04/2015, publicação no DJe em 20/04/2015. Responsabilidade condominial na promessa de compra e venda. Acesso em 27/10/2026.
STJ, painel oficial do Tema 1.349 e ProAfR no REsp 2.015.740/SP, inteiro teor da afetação. Segunda Seção, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, afetação julgada em 20/05/2025, publicação no DJEN em 26/05/2025. Situação consultada: afetado, sem tese de mérito publicada. Acesso em 27/10/2026.
Presidência da República, Código de Defesa do Consumidor, especialmente artigo 51, IV, sobre cláusulas abusivas e desvantagem exagerada. Acesso em 27/10/2026.
Presidência da República, Código de Processo Civil, especialmente artigo 784, X, sobre contribuições condominiais como título executivo extrajudicial quando preenchidos os requisitos legais. Acesso em 27/10/2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo (UFES) e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase nas questões imobiliárias e sucessórias. Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a avaliação individual do contrato, da matrícula e das provas relativas à entrega do imóvel.
Informações conferidas até 27/10/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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