Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 04/11/2026
Antes de assinar a vistoria sem ressalvas, confira se o termo declara todos os defeitos corrigidos e se preserva as pendências ainda existentes. Não trate a promessa de fotografias futuras como confirmação de reparo concluído. A assinatura não elimina automaticamente a garantia legal, mas pode dificultar a prova do que permaneceu pendente, conforme o conteúdo do documento e as demais evidências.
Imagine voltar pela quarta vez ao apartamento e ainda encontrar uma abertura no teto do banheiro. A proposta é assinar a aprovação naquele momento e receber depois as fotos dos consertos. O desconforto faz sentido: estão pedindo que você confirme hoje uma situação que ainda não conseguiu verificar.
O que o termo de aprovação declara sobre defeitos?
Comece pelos verbos. “Vistoriado”, “recebido”, “aprovado” e “reparado” não descrevem necessariamente a mesma situação. Confira se a assinatura registra apenas sua participação na visita, confirma o recebimento das chaves ou declara que todas as correções foram executadas.
Procure expressões como “sem pendências”, “em perfeitas condições” e “nada mais a reclamar”. Não leia somente o título do formulário. No aplicativo, examine também a declaração vinculada ao botão de aprovação e os anexos que integrarão o documento.
Compare a versão oferecida com os relatórios anteriores. Um defeito desapareceu da lista porque foi corrigido ou apenas porque não foi transportado para o novo formulário? Um item sem teste aparece como aprovado?
Solicite que o termo identifique a unidade, a data da visita, os relatórios anexos e as pendências que continuam abertas. O cuidado é evitar que o registro final conte uma história diferente daquela documentada nas vistorias anteriores. Essa preocupação decorre do valor probatório das declarações assinadas, previsto no artigo 408 do Código de Processo Civil.
Como comparar fotografias prometidas com uma nova inspeção?
Promessa verbal, fotografia e inspeção cumprem funções diferentes. A promessa informa o que será feito. A fotografia registra uma imagem. A inspeção permite conferir os itens acessíveis e realizar as verificações adequadas, dentro dos limites daquela visita.
Peça imagens identificadas por unidade, ambiente, data e item do relatório. Solicite também a descrição do serviço executado. “Resolvido” informa menos do que explicar qual peça foi substituída ou qual intervenção foi realizada.
A tabela ajuda a relacionar o defeito apontado, a correção informada e a forma de conferência.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Abertura no teto do banheiro. Se foi informado fechamento e pintura, conferir o acabamento no local e pedir esclarecimento técnico quando a causa da abertura continuar desconhecida. | Relatório da vistoria anterior, descrição da intervenção, fotografias identificadas e registro da nova conferência. |
| Porta que não fechava. Se foi informado ajuste, verificar a abertura e o fechamento durante a nova visita. | Lista original de pendências, informação do reparo e relatório da conferência posterior. |
| Vazamento sob a pia. Se foi informada troca de uma conexão, conferir o funcionamento após a intervenção, com apoio técnico quando necessário. | Registro do defeito, relatório do serviço executado e documentação da verificação. |
| Termo que declara todos os itens resolvidos. Confrontar essa declaração com cada pendência, inclusive aquelas ainda não testadas. | Minuta integral do termo, relatórios anteriores, anexos e mensagens sobre os reparos. |
Foto de acabamento não é teste de funcionamento. O artigo 422 do Código de Processo Civil reconhece a aptidão probatória das fotografias, observadas as regras sobre conformidade e eventual impugnação. Isso não significa que uma imagem do teto pintado demonstre, por si só, a eliminação da causa de um vazamento.
Exemplo prático: em situação inteiramente hipotética, Ana comprou um apartamento por R$ 300.000. Na vistoria de 10 de outubro de 2026, registrou uma abertura no teto e uma porta que não fechava. Em 20 de outubro, recebeu apenas uma fotografia do teto pintado. Antes de declarar os dois itens resolvidos, pediu a descrição das intervenções e uma visita para conferir o acabamento e testar a porta.
Quais condições avaliar antes de assinar sem ressalvas?
Antes da aprovação irrestrita, confronte cada pendência com aquilo que foi efetivamente corrigido e conferido. Quando ainda houver defeito ou verificação incompleta, peça um documento compatível com essa situação. O título “aprovação com ressalvas” não resolve a contradição se o restante do texto declara inexistirem pendências.
Garantia legal e prova das pendências são questões diferentes. Os artigos 24 e 51, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor impedem a exclusão contratual da garantia legal e o afastamento indevido da responsabilidade por vícios. Isso não torna irrelevante uma declaração de que determinados problemas foram corrigidos.
Pelo artigo 408 do Código de Processo Civil, as declarações assinadas têm peso probatório em relação ao signatário. O próprio dispositivo distingue a declaração de ciência: ela prova que a pessoa tomou conhecimento da informação, não necessariamente que o fato informado aconteceu. Portanto, receber uma promessa de reparo não equivale a conferir sua execução.
Em contexto relacionado, no REsp 1.534.831/DF, julgado em 20/02/2018, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, por maioria, aplicou o prazo prescricional do artigo 205 do Código Civil, e não o decadencial do artigo 26 do CDC, à ação de indenização por danos materiais decorrentes de vícios do imóvel adquirido pelo consumidor. A fundamentação consta desse acórdão, com relator originário ministro Ricardo Villas Bôas Cueva e relatora para o acórdão ministra Nancy Andrighi. O processo discutia prazos para reclamar e pedir indenização, não a substituição de vistoria por fotografias.
A conclusão prática não é assinar qualquer declaração porque existe garantia. É procurar fazer o documento corresponder ao estado do imóvel e ao que realmente foi verificado.
O que fazer agora
1. Reúna o termo e o histórico das pendências
Peça a minuta integral antes de assinar. Separe os relatórios das vistorias, as fotografias originais e as mensagens sobre reparos e possibilidade de retorno. Organize cada defeito com sua localização, data de registro e situação atual.
2. Solicite uma ressalva específica
Quando houver pendências, peça que elas integrem a versão assinada, com referência aos anexos recebidos pela empresa. Uma redação possível, a ser adaptada aos fatos, é:
Na vistoria de (data), referente à unidade (identificação), permanecem pendentes os itens (descrever), relacionados no relatório anexo. A assinatura registra a realização da visita, sem aprovação desses itens. Solicito confirmação escrita do prazo de reparo e da forma de conferência posterior.
Se o sistema não permitir observações, registre essa limitação e solicite outro meio de formalização. Não presuma que uma mensagem separada alterará automaticamente o texto da aprovação.
3. Combine como as correções serão verificadas
Defina por escrito quais itens serão documentados por imagens e quais dependem de nova visita ou avaliação técnica. Peça uma data de conclusão e uma oportunidade de conferência, sem transformar uma previsão de serviço em confirmação de execução.
Quando o obstáculo envolver acesso ou acompanhamento profissional, consulte a análise sobre limites de tempo e acompanhantes na vistoria do apartamento.
4. Registre o impasse e avalie os prazos
Se já assinou, preserve o documento completo e reúna as provas anteriores e posteriores. Comunique os defeitos por escrito, sem concluir antecipadamente que a assinatura encerrou toda possibilidade de reclamação.
Para vícios aparentes em bens duráveis, o artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor prevê, em regra, 90 dias desde a entrega efetiva. Nos ocultos, a contagem começa quando o defeito fica evidenciado. A reclamação comprovada, apresentada no prazo, obsta a decadência até a resposta negativa inequívoca. Isso não resume os prazos de todos os pedidos indenizatórios.
O procedimento de comunicação está detalhado em como acionar a garantia da construtora. Para distinguir os diferentes regimes, consulte o conteúdo sobre vícios construtivos, garantia e prazos do imóvel novo.
Exigência de quitação ampla, recusa de ressalvas, defeito que comprometa o uso do imóvel ou dúvida sobre prazos justificam análise individual. Recusar uma declaração de aprovação não resolve, por si só, as consequências contratuais de recusar as chaves ou suspender pagamentos.
Para orientação sobre o alcance do termo e os documentos do seu caso, o canal de atendimento do escritório é WhatsApp do escritório.
Fontes oficiais
Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/1990, texto atualizado na Câmara dos Deputados. Artigos 24, 26 e 51, inciso I. Acesso em 01/11/2026.
Código de Processo Civil, Lei nº 13.105/2015, texto atualizado na Câmara dos Deputados. Artigos 408 e 422. Acesso em 01/11/2026.
Superior Tribunal de Justiça, inteiro teor do REsp 1.534.831/DF. Terceira Turma. Relator originário ministro Ricardo Villas Bôas Cueva; relatora para o acórdão ministra Nancy Andrighi. Julgamento em 20/02/2018, publicação em 02/03/2018. Acesso em 01/11/2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, advogado inscrito na OAB/ES nº 30.733 e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. No blog, desenvolve conteúdo informativo sobre legislação e jurisprudência.
Conteúdo informativo voltado à aquisição de imóvel em relação de consumo. O texto do termo, o contrato, a natureza dos defeitos e os registros disponíveis podem alterar a avaliação jurídica. Este artigo não substitui a análise individual.
Informações conferidas até 01/11/2026.
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