Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 04/11/2026
Se o condomínio informou que não analisará sua reforma sem o manual do proprietário e esse documento não foi entregue, o caminho é identificar com precisão o documento exigido, pedir sua disponibilização por escrito e registrar que a obra está parada por essa pendência. Isso não significa que todo condomínio possa exigir sempre o mesmo conjunto de documentos, porque a análise depende da reforma, das regras internas e das condições técnicas do edifício.
A situação costuma aparecer logo depois das chaves. O proprietário já escolheu piso, contratou mão de obra e marcou o início da reforma. Quando apresenta o pedido ao condomínio, recebe uma resposta inesperada: falta o manual do proprietário. Procura no material recebido na entrega do imóvel, não encontra, pede uma cópia e os dias passam com a equipe contratada sem poder começar.
Nesse cenário, a questão principal não precisa ser um defeito físico no apartamento. O problema pode estar na falta de uma informação técnica necessária para que a reforma seja analisada com segurança e sem improvisos.
Qual documento o condomínio exige para analisar a reforma?
Antes de cobrar qualquer providência da construtora ou incorporadora, vale esclarecer exatamente o que o condomínio chamou de “manual”.
A ABNT NBR 14037 trata do manual de uso, operação e manutenção das edificações. A Câmara Brasileira da Indústria da Construção informa que a ABNT NBR 14037 passou por revisão em 2024; a situação atual da norma deve ser conferida no catálogo da ABNT. O documento tem a função de reunir informações técnicas relevantes para uso, operação, conservação e manutenção da edificação.
Isso é diferente do plano específico da reforma, dos projetos da intervenção, de documentos do profissional responsável ou de outras informações que o condomínio eventualmente possa pedir para avaliar determinada obra.
A distinção importa porque dizer apenas “o condomínio quer o manual” pode esconder dúvidas diferentes. O síndico pode precisar conhecer uma característica do sistema construtivo, localizar instalações, verificar limitações da unidade ou comparar a intervenção pretendida com a configuração original da edificação.
O Código Civil impõe ao condômino o dever de não realizar obras que comprometam a segurança da edificação. Também cabe ao síndico cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno e diligenciar pela conservação e guarda das partes comuns. Essas regras ajudam a explicar por que reformas em apartamentos podem ser submetidas a controle prévio, mas não criam uma lista única de documentos aplicável indistintamente a qualquer obra.
Por isso, antes de discutir se a reforma pode começar, peça ao condomínio que indique por escrito qual documento está faltando e para qual finalidade ele é necessário.
Uma resposta objetiva evita que proprietário, condomínio e construtora estejam falando de documentos diferentes.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| O que foi entregue junto com as chaves | Termo de entrega e relação de documentos recebidos |
| Qual pendência impede a análise | Comunicação do síndico ou da administradora |
| Qual manual está sendo solicitado | Nome ou identificação do documento informado pelo condomínio |
| O que será alterado no apartamento | Projeto, memorial ou descrição da reforma, quando existentes |
| Quem responde tecnicamente pela intervenção | Documentação fornecida pelo profissional contratado, quando aplicável |
| Quais serviços já foram contratados | Contrato, proposta, orçamento e comprovantes de pagamento |
| Quando o documento foi pedido | E-mails, protocolos, mensagens e demais registros de atendimento |
Como registrar a falta do manual e os pedidos enviados
Se o manual não veio com a documentação recebida, evite depender apenas de ligações telefônicas.
O Código de Defesa do Consumidor assegura o direito à informação adequada e clara sobre produtos e serviços. Também prevê que a oferta deve trazer informações corretas e precisas sobre suas características e que colocar produtos ou serviços no mercado em desacordo com normas técnicas aplicáveis pode caracterizar prática abusiva.
No caso de um imóvel, porém, a conclusão jurídica depende das circunstâncias concretas. É necessário conferir o contrato, o termo de entrega, os documentos efetivamente disponibilizados, a época da construção e entrega, a norma técnica pertinente e a natureza da informação que está faltando.
A primeira providência prática é reconstruir a sequência dos fatos.
Guarde o termo de entrega das chaves e qualquer relação de documentos fornecida naquele momento. Salve também a comunicação em que o condomínio informou que a reforma não poderia ser analisada ou liberada sem determinada documentação.
Em seguida, formule um pedido escrito à construtora ou incorporadora. Identifique a unidade, o empreendimento, o documento solicitado e, principalmente, explique que a ausência está impedindo a tramitação da reforma perante o condomínio.
Não basta provar que houve uma reclamação genérica. Para uma análise posterior, é muito mais útil demonstrar que determinado documento foi solicitado em certa data, que o destinatário recebeu o pedido e que existia uma consequência concreta ligada à demora.
Exemplo prático: hipótese fictícia. Em 5 de novembro de 2026, Ana recebe do condomínio a informação de que sua reforma só será analisada depois da apresentação do manual indicado pela administração. Ela havia contratado uma equipe por R$ 12.000 e pago R$ 3.000 de entrada. No mesmo dia, envia e-mail à incorporadora identificando o documento, anexa a mensagem do condomínio e pede uma cópia. Em 12 de novembro, sem resposta, reitera o pedido e guarda os dois protocolos.
Nesse exemplo, o registro não prova automaticamente que haverá indenização. Ele organiza fatos essenciais: qual documento faltava, quem o exigiu, quando foi solicitado e qual obra permaneceu pendente.
O que conferir sobre a obra já contratada e pendente
Quando a reforma já foi contratada, surge uma preocupação adicional: o que acontece com a equipe parada?
A resposta não deve começar pela conclusão de que todo gasto será ressarcido. Primeiro é preciso verificar o contrato da obra e separar despesas efetivamente causadas pela paralisação de custos que já existiriam mesmo se o serviço começasse na data prevista.
Confira a data programada para início, as condições de reagendamento, eventual cobrança por mobilização ou cancelamento, os valores já pagos e a possibilidade de deslocar a equipe para outra data sem cobrança adicional.
Também é importante evitar ampliar o prejuízo sem necessidade. Se o prestador aceita reagendar o serviço sem cobrança, registre essa alternativa. Se afirma que haverá custo extra, peça que explique o motivo e apresente o valor por escrito.
O documento mais útil não é apenas o recibo de pagamento, mas a prova que liga determinada despesa à impossibilidade concreta de iniciar a reforma.
Essa cautela também ajuda a não confundir a falta do manual com outros obstáculos.
Mesmo depois de receber o documento, o proprietário pode precisar cumprir exigências adicionais para que a reforma seja analisada. A gestão de reformas envolve preocupação com projeto, execução, segurança e registro documental. A ABNT NBR 16280 trata justamente da gestão das intervenções em edificações, e a própria Câmara Brasileira da Indústria da Construção registra que essa norma também passou por revisão em 2024.
Portanto, obter o manual pode eliminar uma pendência importante sem significar que a obra estará automaticamente autorizada no mesmo momento.
O manual do proprietário é sempre obrigatório para liberar uma reforma?
Não é seguro transformar a situação de um condomínio específico em regra para todos os prédios.
O Código Civil estabelece deveres relacionados à segurança da edificação e atribui ao síndico funções de administração e conservação, mas a documentação concretamente necessária deve ser analisada conforme a intervenção pretendida, a convenção, o regimento, os procedimentos internos e as informações técnicas disponíveis.
Por outro lado, o fato de a exigência não ser universal não torna irrelevante a falta do manual.
A ABNT NBR 14037 é direcionada justamente à organização das informações de uso, operação e manutenção da edificação. O guia da Câmara Brasileira da Indústria da Construção incorpora as revisões de 2024 dessa norma; a edição vigente deve ser conferida no catálogo da ABNT.
Quando uma informação contida nesse acervo é necessária para avaliar uma intervenção e o proprietário afirma não ter recebido o documento correspondente, faz sentido apurar a cadeia documental desde a entrega das chaves.
A pergunta prática deixa de ser apenas “quem está errado?” e passa a ser mais útil: qual informação técnica está faltando, quem deveria disponibilizá-la e o que precisa ser entregue para que a análise da reforma continue?
O que fazer agora
1. Peça a exigência por escrito
Solicite ao síndico ou à administradora a identificação exata do documento que está impedindo a análise da reforma e, se possível, a finalidade daquela informação.
2. Confira o que foi entregue com as chaves
Reúna termo de entrega, pasta do imóvel, arquivos digitais, e-mails e qualquer relação de documentos fornecida na ocasião.
3. Formalize o pedido do manual
Envie a solicitação à construtora ou incorporadora por um canal que gere prova de envio ou protocolo. Informe que o documento foi solicitado pelo condomínio para continuidade da análise da reforma.
4. Registre as tentativas sem resposta
Guarde protocolos, mensagens, e-mails e respostas recebidas. Se houve atendimento telefônico, anote data, horário, número de protocolo e orientação fornecida.
5. Organize o contrato da obra
Separe proposta, contrato, comprovantes de pagamento, data prevista de início e eventuais comunicações sobre reagendamento ou custo provocado pela paralisação.
6. Não inicie a intervenção às cegas
Se o condomínio informou que a obra ainda depende de análise, iniciar os serviços sem resolver a pendência pode criar um problema adicional, especialmente quando houver interferência em sistemas relevantes da edificação.
7. Avalie o caso individualmente se o bloqueio continuar
Se o documento permanece indisponível apesar dos pedidos e a reforma segue impedida, pode ser necessário examinar contrato de aquisição, documentação da entrega, regras condominiais e prejuízos efetivamente comprovados para definir a medida adequada.
Em resumo
Receber as chaves sem encontrar o manual do proprietário pode se tornar um problema concreto quando uma informação desse documento é exigida para analisar a reforma.
O ponto inicial é identificar exatamente o documento e a razão da exigência. Depois, registre a solicitação à construtora ou incorporadora e preserve a prova de que a reforma ficou pendente por causa dessa falta.
Ao mesmo tempo, confira o contrato da equipe já contratada e documente despesas adicionais efetivamente relacionadas ao atraso.
A entrega do manual não deve ser confundida com autorização automática para reformar. Dependendo da obra e das regras do edifício, outros documentos e avaliações técnicas ainda podem ser necessários.
Fontes oficiais
Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/1990, Presidência da República. Acesso em 2 de novembro de 2026.
Código Civil, Lei nº 10.406/2002, Presidência da República, especialmente arts. 1.336 e 1.348. Acesso em 2 de novembro de 2026.
Associação Brasileira de Normas Técnicas, catálogo da ABNT NBR 14037, com emenda de 23 de janeiro de 2024. Acesso em 2 de novembro de 2026.
Câmara Brasileira da Indústria da Construção, atualização do Guia para Elaboração dos Manuais de Uso, Operação e Manutenção das Edificações, com referência às revisões de 2024 das ABNT NBR 14037 e ABNT NBR 16280. Acesso em 2 de novembro de 2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados e atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase em questões imobiliárias e sucessórias. O conteúdo tem finalidade informativa e procura traduzir problemas jurídicos cotidianos em critérios práticos para análise documental e tomada responsável de decisão.
Informações conferidas até 02/11/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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