Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 04/11/2026
Quando o carro não cabe entre os dois portões, pode existir uma limitação funcional no acesso coletivo à garagem, ainda que a vaga individual tenha a dimensão contratada. A conclusão depende de medir o espaço útil, testar a sequência de abertura e fechamento e comparar o resultado com o projeto aprovado, o memorial, a oferta e as regras locais.
A cena é simples: você entra pelo portão externo, para o carro e percebe que a traseira ainda ficou na rua quando tenta fechá-lo.
Este problema é diferente da largura ou do comprimento da vaga em que o veículo será estacionado. Quando a dúvida está na vaga individual ou na área de manobra ao redor dela, o ponto de partida é o artigo sobre vaga de garagem menor que a prometida. Aqui, o foco é a entrada coletiva e o funcionamento combinado dos dois portões.
Quais dimensões e condições de circulação precisam ser levantadas
O ponto central é medir a área útil de circulação, não apenas a distância bruta entre paredes.
Comece pela distância livre entre os planos em que cada portão fica totalmente fechado. Depois, verifique a largura efetiva dos vãos, a inclinação e as mudanças de nível da rampa, a posição de pilares, muretas, guias, caixas de sensores, totens, folhas móveis e outros elementos que avancem sobre o percurso.
O veículo usado no teste também precisa ser identificado. Registre comprimento, largura com os retrovisores, distância entre eixos e eventual necessidade de fazer a curva antes de alcançar o portão interno. Uma fotografia isolada pode não mostrar se o problema está no comprimento disponível, no ângulo de entrada ou em um obstáculo específico.
Os dispositivos federais consultados não estabelecem uma distância única entre dois portões para qualquer empreendimento. A referência concreta pode depender do projeto aprovado, dos documentos da incorporação, das especificações do sistema e das regras municipais aplicáveis. Por isso, nem um veículo grande que não cabe prova sozinho a existência de defeito, nem um carro compacto que só entra com um portão permanentemente aberto demonstra, por si só, funcionamento adequado.
Como registrar o funcionamento dos dois portões desde a entrega
Um portão mantido aberto desde a entrega é um fato operacional que precisa ser documentado, não uma explicação técnica pronta.
Faça vídeos contínuos da aproximação, da abertura do portão externo, da entrada do veículo, da parada no espaço intermediário e da tentativa de fechamento. Informe a data, identifique o veículo e mostre a posição de cada portão. Registros em dias diferentes ajudam a distinguir uma configuração permanente de uma falha pontual.
Anote também quem aciona o sistema, qual comando é usado, se há intertravamento, onde ficam os sensores e o que impede a conclusão da sequência. Caso o portão interno nunca tenha sido fechado, descreva exatamente essa observação. O fato, sozinho, não permite concluir a causa, a existência de risco ou o descumprimento de uma norma.
Peça ao condomínio os manuais, relatórios de entrega das áreas comuns, registros de comissionamento, ordens de serviço, atas, históricos de manutenção e comunicações recebidas da construtora. Preserve ainda os chamados e as respostas completas. O artigo sobre como acionar a garantia da construtora explica como manter a continuidade desse histórico sem depender apenas de números de protocolo.
O que comparar entre projeto e uso efetivo do acesso
A pergunta jurídica nasce da diferença entre o que foi prometido, o que foi aprovado e o que efetivamente funciona.
A Lei nº 4.591/1964 exige que o memorial de incorporação contenha, entre outros elementos, o projeto aprovado, o cálculo das áreas comuns, as especificações da obra e declaração acompanhada de plantas sobre a capacidade da garagem e os locais destinados aos veículos. A mesma lei veda ao incorporador alterar o projeto, especialmente quanto às partes comuns, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal.
A comparação pode ser organizada em três camadas. A promessa reúne publicidade, proposta, contrato e materiais de venda. O projeto reúne plantas aprovadas, memorial, documentos arquivados no Registro de Imóveis e eventuais desenhos conforme a execução. O uso mostra medidas reais, obstáculos e operação dos equipamentos.
No REsp 1.869.868/SP, julgado em 21 de novembro de 2023, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, sob relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, examinou inadequações em vagas de garagem e divergências em relação ao memorial de incorporação. A perícia técnica foi relevante para demonstrar dimensões, disposição e prejuízos. O caso não tratou do espaço entre dois portões, mas confirma a importância de comparar documentos e execução por meio de prova técnica.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Distância útil entre os portões fechados | Planta aprovada, projeto de implantação e medição técnica |
| Largura dos vãos e obstáculos laterais | Projeto de acesso, desenhos executivos, fotografias e relatório de vistoria |
| Inclinação, curva e percurso do veículo | Planta de circulação, levantamento do local e vídeo do trajeto |
| Sequência de abertura e fechamento | Manual de operação, relatório de comissionamento e registros do sistema |
| Configuração prometida ao comprador | Contrato, proposta, publicidade, maquete e memorial descritivo |
| Funcionamento observado desde a entrega | Vídeos datados, atas, chamados, ordens de serviço e mensagens |
| Causa e alternativa de correção | Laudo ou relatório de profissional habilitado, com ART ou RRT |
Exemplo prático: em uma situação hipotética, Marina e Paulo compraram em 10 de janeiro de 2025 um apartamento por R$ 500.000 e receberam as chaves em 15 de setembro de 2026. O carro da família mede 4,20 metros, enquanto uma medição preliminar indicou 3,90 metros livres entre os planos de fechamento dos portões. O portão interno permanecia aberto nos vídeos da entrega. Em 25 de setembro, um engenheiro verificou também uma caixa de sensor avançando sobre o espaço útil e apresentou duas alternativas de correção, uma delas estimada em R$ 20.000. O exemplo não demonstra, sozinho, responsabilidade. Ele mostra por que datas, medidas, projeto, operação e causa precisam aparecer no mesmo relatório.
O que fazer agora
1. Registre o percurso completo
Filme o acesso da rua até a parte interna da garagem, sem cortar justamente o momento em que o veículo para entre os portões. Identifique o modelo usado no teste, meça o carro e fotografe os obstáculos. Não faça manobras que bloqueiem a via ou exponham pessoas a uma situação insegura apenas para produzir prova.
2. Obtenha os documentos do empreendimento
Solicite ao condomínio e, conforme o caso, à construtora, cópias do projeto aprovado, memorial de incorporação, manual das áreas comuns, registros de entrega e documentos da automação. A Lei nº 4.591/1964 permite a solicitação de cópias dos documentos arquivados com o memorial de incorporação ao Registro de Imóveis.
3. Peça uma avaliação técnica identificável
O profissional deve medir o espaço útil, registrar a condição dos portões e explicar se a limitação decorre do projeto, da execução, da instalação dos equipamentos, de uma alteração posterior ou apenas da operação adotada. Serviços técnicos de engenharia e arquitetura devem ter a respectiva responsabilidade identificada por ART ou RRT, conforme a profissão e a atividade executada.
4. Comunique o problema com fatos verificáveis
Evite uma reclamação limitada à frase “o carro não cabe”. Informe as medidas encontradas, o veículo utilizado, as datas dos testes, o comportamento de cada portão e os documentos já reunidos. Peça resposta técnica sobre a operação prevista e sobre eventual proposta de correção.
5. Defina quem deve formular o pedido
Como o acesso ao logradouro integra, em regra, as partes comuns do condomínio edilício, a providência pode exigir participação do síndico e deliberação condominial. Isso não significa que o comprador esteja sempre impedido de agir individualmente.
No REsp 2.219.808/GO, julgado em 5 de maio de 2026, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, reconheceu que um adquirente poderia exigir individualmente o cumprimento de obrigação relacionada à infraestrutura de área comum quando o descumprimento repercutia diretamente em sua esfera jurídica. O processo não tratava de garagem, e sua aplicação a outro caso exige examinar o pedido, os documentos e os interesses atingidos.
Para compreender melhor a divisão entre atuação do condomínio e providência individual, consulte também o conteúdo sobre garantia da construtora em defeitos de área comum.
Uma análise individual merece atenção quando houver divergência entre planta e obra, negativa formal da construtora, proposta de alteração em área comum, necessidade de intervenção física ou dúvida sobre quem deve apresentar a reclamação. Para encaminhar os documentos ao canal de atendimento:
O espaço entre dois portões deve ser avaliado como parte do funcionamento do acesso coletivo, e não como se fosse apenas a metragem de uma vaga. A apuração responsável reúne medidas do local e do veículo, vídeos da operação, projeto aprovado, memorial, documentos da entrega e avaliação técnica. Sem essa comparação, não é possível afirmar se existe falha de projeto, execução, instalação, manutenção ou apenas incompatibilidade com uma condição não prevista.
Fontes oficiais
- Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/1990, texto compilado. Foram consultados os dispositivos sobre informação, vícios, oferta, cumprimento da oferta e reclamação do consumidor. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Lei nº 4.591/1964, texto atualizado na Câmara dos Deputados. Foram consultados especialmente o artigo 32 e o artigo 43, inciso IV. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Código Civil, Lei nº 10.406/2002, texto compilado. Foi consultado especialmente o artigo 1.331 sobre unidades e partes comuns do condomínio edilício. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Lei nº 6.496/1977. Institui a Anotação de Responsabilidade Técnica e identifica sua função na definição do responsável por serviços de engenharia. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Lei nº 12.378/2010. Foram consultados os artigos 45 e 46 sobre Registro de Responsabilidade Técnica em atividades de arquitetura e urbanismo. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- STJ, notícia sobre o REsp 1.869.868/SP. Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça; relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva; julgamento em 21 de novembro de 2023. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- REsp 2.219.808/GO, inteiro teor do acórdão. Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça; relatora ministra Nancy Andrighi; julgamento em 5 de maio de 2026. Acesso em 2 de novembro de 2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados e atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase nas áreas imobiliária e sucessória. Em sua produção editorial, traduz contratos, documentos técnicos, normas e decisões judiciais em orientações práticas, preservando as particularidades e os limites de cada situação.
Informações conferidas até 02/11/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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