Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 04/11/2026
A multa não é automaticamente devida nem automaticamente afastada porque o proprietário pediu a saída e o aluguel atrasado foi pago. É preciso verificar a causa do encerramento, o alcance da quitação, a cláusula cobrada e o que foi combinado sobre a desocupação. O ponto decisivo não é apenas quem pediu as chaves, mas qual situação justificou o fim do contrato.
Exemplo prático: em uma situação hipotética, Ana atrasa o aluguel de R$ 2.000, vencido em 5 de setembro de 2026. O proprietário pede a saída no dia 10. Ela paga R$ 2.200, incluindo os encargos ajustados, no dia 15 e entrega as chaves no dia 30. Já na casa nova, recebe uma cobrança de R$ 6.000 pela rescisão. Para conferir essa multa, será necessário olhar além do comprovante de pagamento.
O pedido do proprietário afasta a multa de rescisão?
Não necessariamente. A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, distingue situações diferentes. Durante o prazo contratado, o proprietário não pode simplesmente retomar o imóvel por vontade própria. Entretanto, o artigo 9º admite o encerramento por acordo, infração legal ou contratual e falta de pagamento, entre outras hipóteses.
Assim, pedir a saída em razão de descumprimento do inquilino não equivale, por si só, a assumir a responsabilidade pela rescisão ou dispensar uma penalidade.
No REsp 1.906.869/SP, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça entendeu que a multa compensatória também pode ser devida quando a devolução decorre de ordem judicial de despejo. O julgamento, relatado pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva em 14 de junho de 2022, envolveu locação não residencial e falta de pagamento.
Esse precedente afasta a ideia de que somente a devolução espontânea permitiria multa. Mas não decide automaticamente a situação de quem quitou integralmente o atraso e depois saiu mediante um pedido extrajudicial. Nesse cenário, ainda é necessário identificar a causa do encerramento e o conteúdo do acordo entre as partes.
O que muda quando a dívida é quitada antes da saída?
Primeiro, confira o que foi quitado. Um comprovante de transferência demonstra o pagamento, mas sua correspondência com aluguéis, encargos e penalidades precisa ser identificada. O artigo 320 do Código Civil prevê que a quitação indique o valor e a espécie da dívida paga. Recibo de aluguel e acordo de encerramento sem multa não são documentos equivalentes.
Depois, compare a ordem dos acontecimentos. O proprietário havia condicionado a continuidade do contrato ao pagamento? Confirmou que a locação continuaria depois de receber? Ou manteve a rescisão por descumprimento? A quitação anterior à entrega das chaves pode ter ocorrido quando o encerramento já estava ajustado.
As mensagens e a conduta posterior das partes ajudam a interpretar o combinado, conforme os artigos 113 e 422 do Código Civil. O recebimento do atraso, isoladamente, não deve ser tratado como uma dispensa de toda penalidade.
Quando já existe ação de despejo, há regras próprias. O artigo 62 da Lei do Inquilinato prevê a possibilidade de evitar a rescisão mediante depósito judicial integral, no prazo legal de 15 dias contado da citação, com os acréscimos exigíveis. Também restringe essa faculdade quando utilizada nos 24 meses anteriores à ação. A contagem e os requisitos devem ser conferidos no processo.
No REsp 2.225.450/DF, julgado em 5 de maio de 2026, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, a Terceira Turma entendeu que pagar os débitos inicialmente cobrados não impedia a rescisão quando novos atrasos continuavam durante o processo. A ressalva é importante: o caso tratava de inadimplência reiterada, não de qualquer atraso isolado posteriormente regularizado.
Como conferir se a multa corresponde ao contrato e aos fatos?
Comece identificando qual penalidade está sendo exigida. A multa moratória se relaciona ao atraso. A compensatória se refere ao descumprimento previsto na cláusula, como determinadas hipóteses de encerramento antecipado. Pagar uma não significa necessariamente quitar a outra, mas nomes diferentes também não justificam cobrar duas vezes pela mesma situação.
Ao examinar a cumulação de penalidades contratuais no AgRg no REsp 1.280.274/MG, a Quarta Turma exigiu previsão contratual e fatos geradores distintos. O julgamento foi relatado pelo ministro Luis Felipe Salomão em 23 de junho de 2015. Portanto, a conferência deve alcançar o que cada multa efetivamente pune, e não apenas o título colocado no boleto.
O valor também precisa de fundamento. Na devolução antecipada abrangida pelo artigo 4º da Lei do Inquilinato, a multa observa a proporcionalidade ao período de cumprimento do contrato. O artigo 413 do Código Civil prevê redução judicial diante de cumprimento parcial ou penalidade manifestamente excessiva, considerada a natureza e a finalidade do negócio. Isso não dispensa a análise anterior sobre o próprio cabimento da cobrança.
Use os documentos abaixo para reconstruir a situação:
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Qual era o prazo da locação e se ainda estava em curso | Contrato e aditivos |
| Quando ocorreu o atraso e quando houve pagamento | Boletos, extratos e comprovantes |
| Quais valores foram efetivamente quitados | Recibo discriminado e declaração de quitação |
| Quem pediu a saída e qual motivo apresentou | Notificação, mensagens completas e e-mails |
| Se houve dispensa de multa ou confirmação de continuidade | Proposta aceita, mensagens e distrato |
| Qual cláusula sustenta a penalidade e como o valor foi calculado | Contrato e demonstrativo da cobrança |
| Quando o imóvel foi formalmente devolvido | Termo de entrega das chaves e comunicações de recebimento |
No exemplo de Ana, a conferência deve esclarecer se os R$ 2.200 encerraram apenas o débito atrasado, se houve acordo sobre a saída e qual cláusula foi usada para cobrar os R$ 6.000. A coincidência com três aluguéis não substitui essa análise.
O que fazer agora
1. Monte uma linha do tempo
Anote vencimento, pedido de saída, pagamento, resposta do proprietário e entrega das chaves. Preserve as conversas completas, inclusive as mensagens posteriores à quitação.
Quando a locação foi ajustada verbalmente, consulte também a análise sobre aluguel sem contrato e pedido de saída do proprietário.
2. Peça a cobrança discriminada
Solicite a cláusula utilizada, o motivo atribuído à rescisão, a memória de cálculo e a relação dos pagamentos considerados. Peça que sejam separados aluguel, encargos de atraso, penalidade pelo encerramento e eventuais reparos.
Se a discussão também envolver pintura e valores retidos, a conferência da caução retida por pintura trata desse acerto específico.
3. Registre a divergência antes de assumir a dívida
Explique por escrito quais pontos não correspondem aos documentos. Não assine uma declaração de “desistência voluntária” sem conferir se ela descreve o que realmente ocorreu.
Na negociação, procure deixar expressos o motivo do encerramento, os valores pendentes e a existência ou dispensa de multa.
4. Verifique os pontos que exigem análise individual
Procure orientação quando houver versões contraditórias sobre a saída, cobrança de duas penalidades, acordo anterior de dispensa, negativação ou processo judicial. Havendo ação, leve também a citação e as decisões recebidas, para conferência dos prazos e das providências cabíveis.
Para informações sobre a análise do contrato, da quitação e das comunicações de saída, utilize o canal de atendimento do escritório: WhatsApp do escritório.
Fontes oficiais
Lei nº 8.245/1991, texto atualizado na Câmara dos Deputados. Artigos 4º, 9º e 62, sobre devolução antecipada, fundamentos do encerramento e pagamento para evitar a rescisão nas condições legais. Acesso em 02/11/2026.
Lei nº 10.406/2002, Código Civil, texto atualizado na Câmara dos Deputados. Artigos 113, 320, 408, 409, 411, 413 e 422, sobre interpretação contratual, quitação, cláusula penal e boa-fé. Acesso em 02/11/2026.
STJ, inteiro teor do REsp 1.906.869/SP. Terceira Turma, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgamento em 14/06/2022, publicação em 17/06/2022. Multa compensatória em devolução decorrente de ordem judicial de despejo por falta de pagamento. Acesso em 02/11/2026.
STJ, inteiro teor do REsp 2.225.450/DF. Terceira Turma, relatora ministra Nancy Andrighi, julgamento em 05/05/2026, publicação em 13/05/2026. Pagamento dos débitos inicialmente cobrados e persistência de atrasos durante o processo. O recurso não teve a controvérsia sobre cumulação de multas examinada em seu mérito. Acesso em 02/11/2026.
STJ, inteiro teor do AgRg no REsp 1.280.274/MG. Quarta Turma, relator ministro Luis Felipe Salomão, julgamento em 23/06/2015, publicação em 30/06/2015. Critério geral de cumulação de penalidades contratuais, com previsão contratual e fatos geradores distintos. Acesso em 02/11/2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é advogado, graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. É responsável técnico pelos conteúdos jurídicos do escritório, destinados à informação e à compreensão dos problemas apresentados pelos leitores.
Este conteúdo apresenta critérios gerais. A conclusão sobre uma cobrança depende do contrato, dos pagamentos e das circunstâncias documentadas da rescisão.
Informações conferidas até 02/11/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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