Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 04/11/2026
Em regra, sim. Se o proprietário notificou o inquilino para sair em 30 dias e ele continua ocupando o imóvel durante esse período, o aluguel e os encargos normalmente continuam sendo devidos até a efetiva desocupação e devolução das chaves. A conclusão pode mudar se houver acordo diferente entre as partes, devolução antecipada aceita ou alguma situação excepcional que impeça o uso do imóvel.
É uma dúvida comum: chega a mensagem ou a notificação dizendo que o imóvel deve ser devolvido dentro de 30 dias. O inquilino começa a procurar outro lugar, organiza a mudança e se pergunta por que deveria pagar aluguel se foi o proprietário quem pediu a casa de volta.
A resposta depende de entender para que servem esses 30 dias.
Os 30 dias dados pelo proprietário são gratuitos?
Não. O prazo de 30 dias previsto em determinadas hipóteses da Lei do Inquilinato serve para que o locatário possa organizar a desocupação. Ele não transforma automaticamente esse período em uma ocupação sem pagamento.
Nas locações residenciais escritas por prazo igual ou superior a 30 meses que já tenham sido prorrogadas por prazo indeterminado, o art. 46, § 2º, da Lei 8.245/1991 permite ao locador denunciar o contrato, concedendo 30 dias para a desocupação.
A mesma lógica aparece nas locações não residenciais por prazo indeterminado: o art. 57 da Lei do Inquilinato prevê denúncia escrita pelo locador com concessão de 30 dias para a saída.
Enquanto a locação continua e o imóvel permanece à disposição do locatário, subsiste, em princípio, a obrigação de pagar o aluguel e os encargos exigíveis. O art. 23, inciso I, da Lei 8.245/1991 inclui entre os deveres do locatário o pagamento pontual do aluguel e dos encargos da locação.
O aviso de saída normalmente estabelece quando o imóvel deverá ser devolvido, mas não concede, por si só, um mês de moradia sem aluguel.
Exemplo prático: em uma situação hipotética, Carlos recebe em 5 de novembro uma notificação do proprietário dando prazo até 5 de dezembro para a desocupação. O aluguel mensal é de R$ 2.000. Carlos permanece normalmente no imóvel até a mudança e entrega as chaves em 5 de dezembro. Em princípio, o período em que continuou ocupando o imóvel permanece sujeito ao pagamento correspondente, observadas as datas de vencimento, o contrato e eventual cálculo proporcional aplicável ao caso.
Se eu entregar as chaves antes dos 30 dias, preciso pagar até o último dia do prazo?
Esse é um ponto diferente.
Os 30 dias são o prazo que a lei prevê para o locatário desocupar naquela hipótese. Se o locatário efetivamente desocupa o imóvel antes e o proprietário recebe as chaves, existe fundamento relevante para considerar essa entrega como marco de encerramento da ocupação, em vez de cobrar automaticamente até o último dia originalmente indicado na notificação.
Cada caso exige análise dos documentos.
Isso não significa que toda cobrança termine sempre no instante em que o inquilino diz ter saído. É preciso comprovar a efetiva devolução do imóvel.
Um imóvel vazio, mas cujas chaves continuam com o locatário, pode gerar discussão diferente de um imóvel formalmente restituído ao proprietário.
Por isso, a data da mudança física, a data da comunicação e a data da entrega das chaves devem ser documentadas separadamente.
O proprietário pode dar 30 dias para sair em qualquer contrato?
Não necessariamente.
A possibilidade de o proprietário retomar o imóvel depende do tipo e da fase da locação.
Nas locações residenciais escritas com prazo igual ou superior a 30 meses, encerrado o prazo contratual e prorrogada a locação por prazo indeterminado, o art. 46, § 2º, admite a chamada denúncia vazia, com concessão de 30 dias para desocupação.
Já nos contratos residenciais verbais ou celebrados por prazo inferior a 30 meses, a situação é diferente. Depois da prorrogação, o art. 47 da Lei do Inquilinato restringe as hipóteses em que o imóvel pode ser retomado. O simples desejo do proprietário nem sempre é suficiente naquele momento contratual.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.812.465/MG, relatado pela ministra Nancy Andrighi e julgado em 12 de maio de 2020, examinou a denúncia vazia de locação residencial por prazo indeterminado. O colegiado decidiu que a notificação premonitória é pressuposto para a ação de despejo nessa situação, com a finalidade de reduzir os impactos negativos do despejo.
Antes de discutir quanto deve ser pago nos 30 dias, é importante confirmar se aquela forma de encerramento do contrato era juridicamente cabível.
Isso evita tratar como uma única questão problemas diferentes: uma coisa é o aluguel devido enquanto o inquilino permanece no imóvel; outra é saber se o proprietário tinha fundamento para exigir a desocupação naquele momento.
Quando a cobrança de aluguel normalmente termina?
Na situação comum, a data mais segura para análise é a da efetiva restituição da posse ao proprietário, normalmente documentada pela entrega das chaves.
A recusa do locador em receber as chaves exige análise específica.
Essa regra não é absoluta para qualquer situação. No REsp 1.707.405/SP, a Terceira Turma enfrentou um cenário excepcional em que um incêndio destruiu o imóvel comercial. O colegiado concluiu que não eram exigíveis aluguéis entre a destruição do imóvel e a posterior entrega das chaves, porque o bem já não podia cumprir a finalidade da locação. O recurso foi julgado em 7 de maio de 2019, com relatoria para o acórdão do ministro Moura Ribeiro.
O precedente mostra por que não é correto transformar a expressão “até a entrega das chaves” em fórmula automática para qualquer caso. Habitabilidade, impossibilidade de uso, recusa injustificada do proprietário e outras circunstâncias podem alterar a análise.
No caso comum de simples notificação para saída, porém, permanecer utilizando normalmente o imóvel durante o prazo concedido tende a manter a obrigação locatícia correspondente.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Quando o proprietário comunicou a saída | Notificação, e-mail, mensagem ou carta recebida |
| Qual prazo foi concedido | Notificação de desocupação |
| Duração original do contrato | Contrato de locação e aditivos |
| Se o contrato já estava por prazo indeterminado | Contrato, aditivos e histórico da locação |
| Data em que a mudança realmente ocorreu | Comprovantes de mudança, fotos e comunicações |
| Data em que as chaves foram entregues | Termo de entrega, protocolo, recibo ou mensagem |
| Valores cobrados no mês da saída | Boleto, demonstrativo ou cobrança da imobiliária |
| Existência de acordo sobre pagamento proporcional | E-mails, mensagens ou termo escrito |
O que fazer agora
1. Leia a notificação inteira
Verifique a data em que ela foi recebida, a razão indicada para a saída e qual foi exatamente o prazo concedido. Uma mensagem informal e uma notificação destinada a encerrar uma locação por prazo indeterminado podem produzir discussões diferentes.
2. Confira o contrato e os aditivos
Veja qual era o prazo original, quando ele terminou e se a locação já estava prorrogada. Essa informação é essencial para saber se a retomada se enquadra no art. 46, no art. 47 ou em outra hipótese da Lei do Inquilinato.
3. Registre a data da entrega das chaves
Não dependa apenas da frase “saí do imóvel”. Procure obter recibo, protocolo ou outra prova inequívoca de que a posse foi devolvida.
Se houver resistência injustificada ao recebimento das chaves, a situação merece análise específica. Havendo recusa injustificada em receber as chaves, o procedimento cabível e seus efeitos dependem dos fatos concretos.
4. Confira se o último aluguel foi calculado corretamente
Compare a data da efetiva devolução com o período cobrado. Se houver cobrança integral de um mês apesar de entrega anterior das chaves, peça a memória de cálculo e a justificativa contratual.
Pagamento proporcional, vencimento antecipado ou posterior e encargos como condomínio, IPTU e consumo devem ser analisados separadamente conforme o contrato e o período efetivo de responsabilidade.
5. Separe os documentos antes de discutir a cobrança
Contrato, aditivos, notificação, comprovantes de pagamento, conversas sobre a saída, termo de vistoria e prova da entrega das chaves permitem identificar se existe apenas um saldo normal de locação ou uma cobrança que merece contestação.
Quando a divergência envolve a validade da retomada, a data do encerramento da locação, recusa de chaves ou valores cobrados depois da devolução, a análise individual dos documentos costuma ser mais segura do que discutir apenas o número de dias.
A consulta jurídica pode ser útil para organizar a cronologia da locação, conferir o fundamento da notificação e verificar quais valores permanecem exigíveis, sem pressupor que toda cobrança feita pelo locador esteja correta ou incorreta.
Em resumo
Se o proprietário concede 30 dias para o inquilino sair e ele permanece normalmente no imóvel durante esse período, o aluguel em regra continua devido. O prazo existe para permitir a desocupação, não para criar um período sem aluguel.
A análise muda quando há entrega antecipada das chaves, acordo entre as partes, recusa do proprietário em recebê-las, impossibilidade de utilização do imóvel ou dúvida sobre a própria validade da retomada.
Por isso, três datas importam especialmente: quando a notificação foi recebida, quando o imóvel foi efetivamente desocupado e quando as chaves foram devolvidas.
Fontes oficiais
Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, Presidência da República, texto compilado. Consulta em 2 de novembro de 2026.
Superior Tribunal de Justiça, REsp 1.812.465/MG, Terceira Turma, relatora ministra Nancy Andrighi, julgamento em 12 de maio de 2020, DJe de 18 de maio de 2020. Consulta em 2 de novembro de 2026.
Superior Tribunal de Justiça, REsp 1.707.405/SP, Terceira Turma, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator para o acórdão ministro Moura Ribeiro, julgamento em 7 de maio de 2019, DJe de 10 de junho de 2019. Consulta em 2 de novembro de 2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados e atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase nas áreas imobiliária e sucessória.
Este conteúdo tem finalidade informativa e apresenta regras gerais. Situações concretas podem depender do contrato, das comunicações entre as partes e das circunstâncias da devolução do imóvel.
Informações conferidas até 02/11/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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