Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 04/11/2026
Pode haver restituição do aluguel pago por dias posteriores ao encerramento efetivo da locação, desde que não exista obrigação válida que justifique a cobrança. Para conferir o saldo, é preciso identificar o período pago, a entrega das chaves, o aviso prévio e eventual multa. A caução não equivale automaticamente a aluguel adiantado, e o IPTU deve ser analisado separadamente.
Imagine que você já fez a mudança e entregou as chaves, mas o recibo parece cobrir mais alguns dias. Ao pedir o acerto, recebe a resposta de que “o mês é fechado” e percebe que o IPTU também foi cobrado integralmente. A primeira providência é descobrir o que cada pagamento realmente quitou.
O valor pago era aluguel daquele mês ou caução?
A data do pagamento não revela, sozinha, o período quitado. Um boleto pago no começo de setembro pode corresponder ao aluguel de agosto. Nesse cenário, sair durante setembro não cria uma sobra no pagamento anterior: ainda será necessário apurar o aluguel da última competência, isto é, do período a que a cobrança se refere. Confira o contrato e o recibo discriminado.
Também é necessário identificar a natureza do dinheiro entregue no início da locação. Se era caução, sua função era garantir obrigações contratuais, não pagar automaticamente o último mês. Quando a caução é em dinheiro, a Lei do Inquilinato prevê depósito em poupança e reversão dos benefícios da aplicação ao locatário. A conferência dessa garantia é aprofundada no artigo sobre caução retida e rendimentos.
Aluguel antecipado é outra situação. O artigo 20 da Lei nº 8.245/1991 impede que o locador exija essa antecipação, ressalvadas as hipóteses legais, como a locação sem garantia, nos termos do artigo 42, e a locação para temporada. Portanto, não se deve chamar qualquer depósito inicial de “mês adiantado” sem examinar os documentos.
Como conferir os dias restantes e as cobranças de saída?
A referência não é apenas a data da mudança, mas o encerramento comprovado da locação e a restituição da posse ao locador. Normalmente, isso é documentado pela entrega das chaves. Havendo recusa de recebimento ou controvérsia sobre a devolução, a definição exige análise das provas, sem presumir que a cobrança possa continuar indefinidamente.
Confirmado que o pagamento alcançou período pelo qual o aluguel deixou de ser devido, o excedente deve entrar no acerto. As regras do Código Civil sobre pagamento indevido e enriquecimento sem causa fundamentam a restituição de valores sem justificativa para permanecer com quem os recebeu. Isso não dispensa a conferência das outras obrigações da saída.
Na locação por prazo indeterminado, o artigo 6º da Lei do Inquilinato exige aviso escrito com antecedência mínima de 30 dias. Na ausência do aviso, o locador pode exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos. Já a devolução antes do término de um contrato por prazo determinado pode gerar multa proporcional, ressalvadas hipóteses de dispensa. São situações diferentes, não cobranças que devam ser somadas automaticamente.
No REsp nº 2.089.739/MG, julgado em 12/12/2023, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, admitiu o aviso por e-mail quando a intenção de encerrar a locação por prazo indeterminado chegou ao locador. O julgamento trata da comunicação, não de restituição automática de dias pagos.
E o IPTU: posso pedir abatimento pelos dias restantes?
Pode haver ajuste do IPTU no acerto contratual, mas sair antes não produz, por si só, redução do imposto pela prefeitura. Na relação entre locador e locatário, o artigo 22, VIII, da Lei do Inquilinato atribui os impostos ao locador, salvo disposição expressa em contrário no contrato.
Quando o contrato transfere esse encargo ao inquilino, confira o valor do exercício, o critério de rateio e os pagamentos realizados. O vencimento de uma parcela do carnê não demonstra que ela corresponda exclusivamente àquele mês de locação. É preciso distinguir o parcelamento do imposto da divisão contratual da despesa.
A Súmula 614 do Superior Tribunal de Justiça trata de outra relação, a tributária: o locatário não possui legitimidade para discutir o IPTU do imóvel alugado ou pedir a restituição desse tributo ao município. Isso não se confunde com questionar, perante o locador, um repasse contratual cobrado além do devido.
Exemplo prático: em uma situação hipotética, Ana alugava um apartamento sem garantia, com pagamento pelo mês a vencer. Após cumprir o aviso prévio, entregou as chaves em 20 de setembro de 2026, com encerramento documentado da locação nessa data. Já havia pago R$ 1.800 pelo período de 1º a 30 de setembro e R$ 300 de IPTU, correspondente ao rateio mensal de um imposto anual de R$ 3.600. Admitindo critério contratual de 30 dias para ambas as rubricas e ausência de outros débitos, os dez dias restantes representam R$ 600 de aluguel e R$ 100 de IPTU. Nesse cenário, o crédito contratual é de R$ 700, não uma restituição devida pela prefeitura.
Os 30 dias são uma premissa desse exemplo, não uma fórmula que possa ser aplicada sem conferir o período cobrado e o contrato.
O que fazer agora
Organize os documentos antes de discutir apenas o total apresentado pela imobiliária ou pelo locador.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Qual período o pagamento realmente quitou | Boleto, recibo discriminado e histórico de pagamentos |
| Se a quantia inicial era caução ou aluguel | Contrato, cláusula de garantia e recibo do depósito |
| Quando o imóvel foi efetivamente devolvido | Termo de entrega das chaves, distrato e comunicações |
| Se houve aviso prévio e qual multa foi prevista | Contrato, notificação e prova de recebimento |
| Como o IPTU foi atribuído e dividido | Cláusula contratual, carnê do exercício e comprovantes |
| Como se chegou ao saldo final | Demonstrativo de encerramento e documentos de cada cobrança |
1. Reconstrua o período pago
Compare a competência dos recibos com a data documentada do encerramento. Peça esclarecimento por escrito quando o comprovante indicar apenas “aluguel”, sem identificar o período.
2. Solicite uma conta separada por cobrança
Peça que aluguel, IPTU, caução, eventual multa e aviso prévio apareçam separadamente. O uso de um crédito para quitar outro encargo deve observar os requisitos da compensação ou um acordo válido. Um crédito contra o locador não autoriza reduzir a guia da prefeitura.
3. Formalize a divergência antes de dar quitação
Envie os comprovantes e indique quais períodos ou valores precisam de revisão. Cobranças sem memória de cálculo, pagamentos classificados de formas diferentes e divergência sobre a entrega das chaves são sinais de que o contrato precisa de análise individual.
Para orientação sobre os documentos e a conferência do acerto de saída, o contato com o escritório está disponível em WhatsApp do escritório.
Fontes oficiais
Lei nº 8.245/1991, texto atualizado na Câmara dos Deputados. Dispositivos consultados: artigos 4º, 6º, 20, 22, 23, 37, 38 e 42. Acesso em 02/11/2026.
Lei nº 10.406/2002, Código Civil, texto atualizado na Câmara dos Deputados. Dispositivos consultados: artigos 368, 369, 876, 884 e 885. Acesso em 02/11/2026.
STJ, REsp nº 2.089.739/MG, inteiro teor. Terceira Turma, relatora ministra Nancy Andrighi, julgamento em 12/12/2023, publicação no DJe em 15/12/2023. Trata da forma do aviso de encerramento da locação por prazo indeterminado. Acesso em 02/11/2026.
STJ, Súmula 614 e precedentes de origem. Primeira Seção, julgamento em 09/05/2018, publicação no DJe em 14/05/2018. Trata da legitimidade do locatário na relação jurídico-tributária de IPTU e taxas. Acesso em 02/11/2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, advogado inscrito na OAB/ES sob o nº 30.733 e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. Seus conteúdos têm caráter informativo e não substituem a análise dos documentos e das circunstâncias de cada caso.
Informações conferidas até 02/11/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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