Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 04/11/2026
Em uma locação residencial originalmente ajustada por 12 meses, o fim desse período não significa, por si só, que começou outro contrato de 12 meses. Se a relação continuou sem novo ajuste por prazo determinado, a Lei do Inquilinato prevê, em regra, a prorrogação por prazo indeterminado. Nessa fase, a cobrança precisa ser distinguida da multa prevista para quem devolve o imóvel antes de cumprir o prazo contratado.
A situação é comum: o inquilino cumpre o primeiro ano, permanece pagando normalmente e ninguém apresenta um contrato novo para assinatura. Meses depois, decide mudar e recebe uma cobrança chamada de “multa de rescisão”, calculada como se um novo período fechado tivesse começado automaticamente.
Antes de pagar, é necessário descobrir qual era, de fato, o prazo vigente no momento da saída.
Depois dos 12 meses, começa automaticamente outro contrato de 12 meses?
Não é essa a regra da locação residencial comum ajustada por prazo inferior a 30 meses. O artigo 47 da Lei nº 8.245/1991 estabelece que, terminado o prazo combinado, a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado.
Isso é diferente de assinar um novo contrato com outro prazo certo.
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça examinou essa continuidade no REsp 1.511.978/BA, relatado pelo ministro Antonio Carlos Ferreira e julgado em 2 de março de 2021. Ao interpretar o artigo 47, V, o colegiado considerou que o prazo ali previsto corresponde ao somatório total do vínculo contratual, seja a locação por prazo determinado ou indeterminado, o que é coerente com a ideia de continuidade da relação original.
Em decisão mais recente sobre fiança, a Quarta Turma voltou a diferenciar a prorrogação legal de um aditamento contratual. No REsp 2.092.522/MG, relator ministro Raul Araújo, julgado em 10 de novembro de 2025, o colegiado afirmou que a prorrogação por prazo indeterminado configura continuidade da relação, e não um novo pacto.
Continuar no imóvel depois do prazo original não equivale, sozinho, a aceitar silenciosamente outro período fechado de 12 meses.
Há, porém, uma ressalva importante: o contrato, eventuais aditivos e as comunicações posteriores precisam ser examinados. Se as partes efetivamente celebraram outro ajuste por prazo determinado, ainda que a discussão envolva a forma como esse acordo foi documentado, a análise pode mudar.
A multa de saída continua valendo depois que o prazo terminou?
A multa prevista no artigo 4º da Lei do Inquilinato está relacionada à devolução do imóvel durante o prazo estipulado para o contrato. A própria norma determina que, nessa situação, a multa pactuada seja proporcional ao período já cumprido.
Quando o prazo determinado já acabou e a locação passou a vigorar por prazo indeterminado, entra em cena outra regra. O artigo 6º permite ao locatário encerrar essa locação mediante aviso escrito ao locador com antecedência mínima de 30 dias. Se esse aviso não for feito, o locador pode exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos vigentes na resilição.
Por isso, é necessário conferir a natureza da cobrança. Chamar qualquer valor de “multa” não resolve a questão jurídica.
Uma coisa é cobrar multa proporcional porque o inquilino saiu no sexto mês de um contrato de 12 meses. Outra é exigir a mesma penalidade depois que os 12 meses foram integralmente cumpridos e a locação passou a vigorar sem prazo determinado. Existe ainda uma terceira hipótese: cobrança de um mês de aluguel e encargos porque não houve o aviso escrito previsto no artigo 6º.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Data em que começou a locação | Contrato original |
| Prazo originalmente contratado | Contrato original |
| Existência de novo prazo fechado | Aditivo, novo contrato ou comunicações entre as partes |
| Data em que foi comunicada a saída | E-mail, mensagem, notificação ou protocolo |
| Forma de cálculo da cobrança | Boleto, demonstrativo ou memória de cálculo |
| Data da entrega das chaves | Termo de entrega, protocolo ou recibo |
A pergunta decisiva não é apenas se existe uma cláusula de multa, mas se ainda havia prazo determinado a ser descumprido quando o imóvel foi devolvido.
Preciso avisar 30 dias antes mesmo depois de cumprir os 12 meses?
Se a locação estiver por prazo indeterminado, o artigo 6º exige aviso por escrito com antecedência mínima de 30 dias. Na ausência desse aviso, a lei autoriza a cobrança de um mês de aluguel e encargos.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça tratou diretamente da forma desse aviso no REsp 2.089.739/MG, relatado pela ministra Nancy Andrighi e julgado em 12 de dezembro de 2023. O colegiado reconheceu que a comunicação não exige formalidade excessiva e pode ser feita inclusive por e-mail, desde que a intenção de encerrar a locação chegue ao locador ou a alguém que o represente.
Isso torna importante guardar a prova de envio e de recebimento.
Uma conversa informal dizendo apenas que o inquilino “está pensando em mudar” pode não produzir o mesmo efeito de uma comunicação clara indicando que a locação será encerrada. Também é prudente identificar a data pretendida para a entrega das chaves e seguir o procedimento previsto para vistoria e devolução.
O artigo sobre quando a imobiliária recusa as chaves por causa da vistoria aprofunda uma etapa diferente do encerramento: a formalização da devolução do imóvel.
Exemplo prático: situação inteiramente hipotética. João assinou em 1º de janeiro de 2025 uma locação residencial de 12 meses, com aluguel de R$ 2.000. Cumpriu o contrato até 31 de dezembro de 2025 e continuou no imóvel durante 2026, sem assinar novo contrato ou aditivo com outro prazo fechado. Em 1º de outubro de 2026, enviou comunicação escrita informando que entregaria as chaves em 31 de outubro. Nesse cenário hipotético, antes de aceitar uma cobrança equivalente a três aluguéis por “quebra de contrato”, seria necessário verificar qual prazo determinado estaria sendo rompido, já que o período original foi cumprido e houve aviso de 30 dias. A conclusão concreta ainda depende dos documentos e das circunstâncias da locação.
O que fazer agora
1. Confira o prazo original
Leia a cláusula que indica início e término da locação. Separe essa informação de cláusulas sobre reajuste, permanência no imóvel e multa.
2. Procure um novo ajuste de prazo
Verifique se houve aditivo, novo contrato ou comunicação aceita por ambas as partes estabelecendo outro período determinado. A simples continuidade da locação não deve ser confundida automaticamente com um novo contrato fechado.
3. Localize o aviso de saída
Guarde e-mail, mensagem, protocolo ou notificação que mostre quando o encerramento foi comunicado e quando essa comunicação chegou ao locador ou à administradora.
4. Peça a memória da cobrança
Solicite que a imobiliária ou o proprietário indiquem a cláusula aplicada, o período considerado e a forma de cálculo. Isso permite identificar se estão cobrando multa por rescisão antecipada, valor pela falta de aviso ou outra obrigação contratual.
5. Formalize a entrega das chaves
Guarde o protocolo da entrega, a vistoria e os comprovantes de pagamentos finais. Eventuais discussões sobre reparos não devem ser misturadas, sem demonstração, com a existência de um novo prazo contratual.
Se a cobrança estiver calculada como se um novo contrato de 12 meses tivesse surgido automaticamente, embora não exista novo instrumento ou outro fato que sustente esse prazo, os documentos merecem análise individual antes do pagamento.
Também vale separar esse problema de outras hipóteses. Quem pretende sair antes do término do prazo contratado enfrenta uma questão diferente. Da mesma forma, defeitos graves no imóvel podem exigir análise própria sobre habitabilidade e rescisão. O artigo sobre mofo e infiltração no imóvel alugado e saída sem multa trata dessa situação específica.
Para uma análise jurídica do contrato, do aviso de saída e da memória de cálculo apresentada, o próximo passo é reunir esses documentos e verificar qual regra efetivamente se aplica ao período em que ocorreu a devolução.
Se um contrato residencial de 12 meses foi integralmente cumprido e a locação continuou sem novo prazo determinado, a regra do artigo 47 é a prorrogação por prazo indeterminado. Nessa fase, a saída do locatário é disciplinada pelo artigo 6º, que exige aviso escrito com 30 dias de antecedência e prevê uma cobrança específica se ele faltar.
Isso não significa que toda cobrança feita após o vencimento seja indevida. Podem existir aluguéis, encargos, reparos, falta de aviso ou mesmo outro ajuste contratual a examinar. A questão é não presumir uma nova multa por quebra de prazo sem primeiro identificar qual prazo determinado ainda estaria em vigor.
Fontes oficiais
- Presidência da República, Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, texto atualizado. Foram conferidos especialmente os artigos 4º, 6º, 45, 46 e 47. A página oficial informa que não consta revogação expressa da norma. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Superior Tribunal de Justiça, REsp 1.511.978/BA, Quarta Turma, relator ministro Antonio Carlos Ferreira, julgamento em 2 de março de 2021, DJe de 10 de março de 2021. O acórdão considera, para o artigo 47, V, o somatório total do vínculo contratual, independentemente de a locação ser por prazo determinado ou indeterminado. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Superior Tribunal de Justiça, REsp 2.089.739/MG, Terceira Turma, relatora ministra Nancy Andrighi, julgamento em 12 de dezembro de 2023, DJe de 15 de dezembro de 2023. O colegiado decidiu que, na locação por prazo indeterminado, o aviso escrito do artigo 6º pode ser realizado inclusive por e-mail, desde que chegue ao locador ou a quem o represente. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Superior Tribunal de Justiça, REsp 2.092.522/MG, Quarta Turma, relator ministro Raul Araújo, julgamento em 10 de novembro de 2025 e publicação no DJEN de 17 de novembro de 2025. Em controvérsia sobre fiança, a Turma registrou que a prorrogação por prazo indeterminado não configura aditamento contratual, mas continuidade da relação locatícia. Acesso em 2 de novembro de 2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, UFES, e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. Na produção editorial, apresenta legislação, contratos e decisões judiciais em linguagem acessível, distinguindo orientação jurídica geral da análise individual dos documentos e circunstâncias de cada caso.
Nota informativa: este conteúdo trata de locação residencial urbana comum. Locações para temporada, contratos não residenciais e situações com novos aditivos ou outros ajustes podem seguir regras diferentes. O texto tem finalidade informativa e não substitui a análise individual do contrato e dos documentos.
Informações conferidas até 02/11/2026.
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