Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 29/10/2026
Não basta a construtora apontar que o habite-se completou cinco anos para encerrar toda responsabilidade. A garantia de solidez e segurança, os direitos por vícios aparentes ou ocultos e os prazos de cada pedido são diferentes. Comprar o imóvel novo depois do habite-se exige conferir a entrega efetiva, a descoberta do problema e a cobertura discutida, sem presumir proteção ilimitada.
Exemplo prático: em uma situação hipotética, Ana afasta o sofá e encontra uma rachadura em 10/08/2026. Ela comprou e recebeu o apartamento novo diretamente da construtora em 10/03/2022, por R$ 300.000, mas o habite-se foi emitido em 10/03/2020. Ao reclamar, recebe a resposta de que a garantia terminou em março de 2025. Antes de aceitar essa conclusão, precisa descobrir qual garantia foi invocada e por que a empresa desconsiderou as demais datas.
A garantia começa no habite-se ou na entrega das chaves?
O habite-se está relacionado à conclusão e à regularidade administrativa da obra. Não se confunde com o recebimento individual do imóvel pelo comprador. Por isso, sua emissão não resolve, sozinha, quando começa cada prazo relacionado aos defeitos da construção.
A conferência deve separar a conclusão da obra, a emissão do habite-se, a aquisição, a entrega das chaves ou posse, a descoberta do defeito e a primeira reclamação. Também importa verificar quando a construtora apresentou sua negativa.
Essa diferença apareceu no AgInt no AgInt no AREsp 2.345.075/DF. A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, sob relatoria da ministra Maria Isabel Gallotti, em julgamento encerrado em 16/03/2026, manteve a entrega do empreendimento como início da garantia, afastando o habite-se anterior. O caso, proposto por um condomínio, envolvia defeitos no piso dos acessos a um shopping, e a Turma manteve a data de entrega fixada na origem sem reexaminar as provas (Súmula 7/STJ). Não estabeleceu um marco único para todo componente, contrato ou pedido.
Assim, a pergunta útil não é apenas “qual documento veio primeiro?”, mas “qual prazo está sendo aplicado e qual fato dá início à sua contagem?”.
Rachadura, piso soltando e acabamento têm a mesma garantia?
Não necessariamente. O artigo 618 do Código Civil estabelece garantia irredutível de cinco anos para a solidez e a segurança nas construções abrangidas pelo dispositivo. Não é uma garantia indistinta de cinco anos para qualquer acabamento.
Uma rachadura precisa de diagnóstico: sua aparência não basta para classificá-la como estrutural. Da mesma forma, um revestimento que se desprende não deve ser descartado como simples questão estética sem avaliação da causa e do risco. A investigação deve distinguir falha de projeto, material ou execução de desgaste, manutenção inadequada e intervenções posteriores.
O manual também precisa ser examinado por componente. Seus prazos contratuais não substituem os direitos legais: o Código de Defesa do Consumidor prevê garantia legal independentemente de termo expresso e determina que a garantia contratual seja complementar.
No voto vencedor do REsp 1.534.831/DF, a Terceira Turma examinou a proteção consumerista contra vícios que se evidenciam depois dos cinco anos, considerando a vida útil do bem. Isso não equivale a responsabilidade perpétua. A origem do problema, a durabilidade esperada e o histórico de conservação continuam relevantes.
Quando o defeito atinge fachada, garagem ou outra parte coletiva, a análise também envolve quem pode cobrar a garantia da construtora nas áreas comuns.
O prazo muda conforme o pedido feito à construtora?
Sim. Corrigir o serviço, obter abatimento, desfazer o negócio e cobrar prejuízos não são providências automaticamente submetidas ao mesmo prazo.
Nas alternativas consumeristas sujeitas à decadência, como reexecução do serviço, abatimento ou restituição, deve-se examinar o prazo de 90 dias para produtos e serviços duráveis. Para vício aparente, a referência legal é a entrega efetiva ou o término da execução; para vício oculto, o momento em que o defeito fica evidenciado. A garantia contratual aplicável também precisa ser considerada.
A reclamação comprovadamente apresentada ao fornecedor dentro do prazo obsta a decadência até a resposta negativa inequívoca. O Código de Defesa do Consumidor também prevê esse efeito para a instauração de inquérito civil, até seu encerramento. Isso não representa uma pausa automática de todos os prazos judiciais.
No regime civil da empreitada, há ainda os 180 dias do parágrafo único do artigo 618, contados do aparecimento do vício. No REsp 1.534.831/DF, a Terceira Turma distinguiu sua incidência sobre resolução contratual ou abatimento do preço da pretensão de indenização. Portanto, esse prazo também não deve ser usado para declarar encerrado qualquer pedido.
Para a indenização por defeito na obra, a Terceira Turma aplicou a prescrição de dez anos no AREsp 3.098.373/MA, julgado em 22/04/2026, sob relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Afastou a decadência e determinou que o processo voltasse à origem para julgamento, sem conceder automaticamente a indenização.
Há uma ressalva importante para os próprios reparos. No AgInt no AREsp 2.569.046/SP, julgado em 11/05/2026, a Quarta Turma, sob relatoria da ministra Maria Isabel Gallotti, manteve o enquadramento de uma obrigação de corrigir vícios construtivos como inadimplemento contratual, sujeito à prescrição decenal. O acórdão diferenciou essa situação da mera reexecução de serviço prevista no regime consumerista.
Por isso, não é seguro afirmar “90 dias para todo conserto” nem “dez anos para qualquer ação”. A natureza do pedido e seu marco inicial precisam ser demonstrados, não escolhidos apenas pelo nome dado à reclamação.
O que fazer agora
A matriz abaixo organiza a conferência. Não substitui a análise da cronologia individual nem calcula automaticamente o prazo do caso.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Quando a obra foi concluída, quando saiu o habite-se e quando ocorreu a entrega efetiva | Habite-se, contrato e termo de entrega das chaves ou posse |
| Solidez ou segurança: incidência dos cinco anos de garantia e, conforme o pedido e o regime aplicável, dos 180 dias | Laudo técnico, registros do aparecimento da falha e documentos de entrega |
| Qual componente apresentou defeito e qual garantia contratual foi oferecida | Manual do proprietário e termo de garantia do componente |
| Vício aparente ou oculto: marco dos 90 dias nas providências sujeitas à decadência | Termo de vistoria, fotos datadas, vídeos e registros da primeira manifestação |
| Reclamação apresentada no prazo e data da negativa inequívoca | Protocolos com o conteúdo do chamado, e-mails, ordens de serviço e resposta da construtora |
| Reparação por inadimplemento: cabimento da prescrição de dez anos e seu marco inicial | Contrato, laudo, histórico das falhas, orçamentos e comprovantes de despesas |
| Possível desgaste, falta de manutenção ou intervenção posterior | Registros de manutenção, notas de serviços e documentos de reformas |
1. Monte uma cronologia com documentos
Preencha as datas da tabela e preserve os registros originais. Não substitua a primeira manifestação do problema pela data de um laudo posterior. Registre também reparos anteriores e eventual reaparecimento da mesma falha.
2. Peça uma avaliação da causa
Solicite avaliação de profissional habilitado sobre origem, gravidade e medidas necessárias. Uma negativa baseada em “falta de manutenção” precisa ser confrontada com o histórico e com a relação dessa manutenção com o defeito apontado. No AgInt no AREsp 2.569.046/SP, por exemplo, a prova técnica foi relevante para afastar mau uso e falta de manutenção naquele caso.
3. Preserve a reclamação e a resposta
Peça que a construtora informe por escrito qual componente analisou, qual prazo aplicou e por que adotou a data do habite-se. Para organizar o chamado e seus comprovantes, consulte o roteiro sobre como acionar a garantia da construtora.
4. Defina a providência antes de concluir que perdeu o prazo
Negativa sem avaliação técnica, divergência entre habite-se e entrega, reparos que falharam ou dúvida sobre a descoberta do vício são sinais para análise individual. Não espere o agravamento apenas porque encontrou referência a um prazo de dez anos.
Para avaliar a negativa recebida, o Lima Amorim & Advogados Associados pode examinar a cronologia, os documentos e a providência compatível com o caso. WhatsApp do escritório
Fontes oficiais
Código Civil, Lei nº 10.406/2002, texto consolidado. Conferência dos artigos 202, 205 e 618. Acesso em 27/10/2026.
Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/1990, texto consolidado. Conferência dos artigos 18, 20, 24, 26 e 50. Acesso em 27/10/2026.
STJ, AgInt no AgInt no AREsp 2.345.075/DF, inteiro teor. Quarta Turma, relatora ministra Maria Isabel Gallotti. Julgamento encerrado em 16/03/2026, conforme termo de julgamento; publicação em 19/03/2026. Acesso em 27/10/2026.
STJ, REsp 1.534.831/DF, inteiro teor. Terceira Turma, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relatora para o acórdão ministra Nancy Andrighi. Julgamento em 20/02/2018; publicação em 02/03/2018. Acesso em 27/10/2026.
STJ, AREsp 3.098.373/MA, inteiro teor. Terceira Turma, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Julgamento encerrado em 22/04/2026, conforme termo de julgamento; publicação em 27/04/2026. Acesso em 27/10/2026.
STJ, AgInt no AREsp 2.569.046/SP, inteiro teor. Quarta Turma, relatora ministra Maria Isabel Gallotti. Julgamento em 11/05/2026; publicação em 15/05/2026. Acesso em 27/10/2026.
Prefeitura de São Paulo, Certificado de Conclusão Parcial ou Total, inclusive o antigo Habite-se. Fonte administrativa para a função do documento, não para estabelecer prazos de responsabilidade civil. Acesso em 27/10/2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, UFES, e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. Sua produção editorial aborda problemas jurídicos cotidianos com consulta à legislação e à jurisprudência.
Este conteúdo é informativo. A definição dos prazos e da responsabilidade depende dos documentos e das circunstâncias de cada caso.
Informações conferidas até 27/10/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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