Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 04/11/2026
Quando a portabilidade imobiliária para por falta de documentos, a primeira providência é descobrir se a pendência surgiu antes ou depois da transferência do dinheiro entre as instituições. Antes da liquidação, costumam faltar dados do contrato ou a requisição formal; depois, podem faltar a confirmação de recebimento, o documento que atesta a portabilidade ou a averbação. O nome genérico “termo” não basta para identificar a exigência.
Você aceitou a proposta do novo banco, enviou documentos e recebeu a informação de que a dívida anterior já foi paga. Mesmo assim, o contrato antigo continua aparecendo no aplicativo, o novo financiamento não está regularizado e o uso do FGTS permanece indisponível. Nesse momento, repetir o pedido sem saber qual etapa parou costuma gerar novos protocolos, mas pouca informação.
Quais dados faltam antes de concluir a portabilidade?
Antes de cobrar um termo de quitação, confirme se a instituição de destino realmente encaminhou a requisição de portabilidade. Aceitar uma proposta, enviar documentos ou concluir uma simulação não significa, por si só, que o pedido interbancário foi registrado.
Pela Resolução CMN nº 5.057/2022, a requisição deve partir da instituição proponente, mediante solicitação formal e específica do devedor. Ela precisa conter, entre outros dados, CPF, número do contrato original, condições da nova proposta, três datas para cálculo do saldo devedor no crédito imobiliário, índice de atualização, contato do cliente e endereço para recebimento da documentação. O Banco Central também orienta que o devedor tenha acesso à data e aos dados da requisição enviada.
Outro documento importante é o Documento Descritivo do Crédito, conhecido como DDC. Ele reúne número do contrato, saldo atualizado, evolução da dívida, taxas, prazo restante, sistema de pagamento, composição das parcelas e data do último vencimento. A Resolução CMN nº 5.004/2022 determina sua disponibilização contínua nos canais eletrônicos, imediata no atendimento presencial e em até um dia útil nos demais canais.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Número, saldo e condições do contrato atual | Documento Descritivo do Crédito |
| Envio efetivo do pedido ao banco de origem | Comprovante da requisição, com data, código ou protocolo |
| Condições oferecidas pelo novo banco | Proposta com juros, CET, prazo, sistema de amortização e prestação |
| Saldo para as datas escolhidas | Demonstrativo do saldo nas três datas de referência |
| Transferência do dinheiro entre as instituições | Comprovante da transferência ou registro da liquidação |
| Recebimento pelo banco de origem | Confirmação de recebimento ou indicação da inconsistência encontrada |
| Conclusão da portabilidade e transferência da garantia | Documento que atesta a portabilidade e matrícula atualizada, quando já averbada |
| Pedido de uso do FGTS | Exigência escrita e documentos do trabalhador, do imóvel e do financiamento |
Depois de receber a requisição, a instituição credora original deve solicitar a transferência dos recursos em até cinco dias úteis. Quando a troca de informações ocorrer pela infraestrutura do Open Finance, o prazo regulamentar é de até três dias úteis. Esses períodos dizem respeito a uma etapa específica e não correspondem, necessariamente, ao prazo total para assinatura, registro e conclusão cartorária.
Como comprovar a liquidação pelo banco de destino?
Quando a instituição de destino afirma que fez o pagamento, peça a identificação da transferência: data, valor, contrato relacionado e referência usada no sistema interbancário. A informação “já quitamos” não mostra se o banco de origem recebeu o valor, apontou alguma divergência ou confirmou a portabilidade.
A instituição credora original deve confirmar o recebimento ou informar eventual inconsistência em até dois dias úteis contados da transferência. Havendo o recebimento, ela deve, nesse mesmo prazo, remeter à instituição proponente um documento que ateste a efetivação da portabilidade. No crédito imobiliário, esse documento deve conter as informações, declarações e assinaturas necessárias para a averbação da sub-rogação da dívida e da garantia no Cartório de Registro de Imóveis.
Na portabilidade, a operação antiga é liquidada, mas a dívida não desaparece: ela passa a ser devida à instituição proponente, com a transferência da garantia, observadas as formalidades aplicáveis.
Por isso, o chamado “comprovante de liquidação” pode envolver três registros diferentes. O primeiro demonstra o envio do dinheiro pelo novo banco. O segundo confirma que o banco anterior recebeu o valor sem inconsistências. O terceiro atesta que a portabilidade foi efetivada e fornece os elementos para a averbação. Saber qual desses registros está faltando evita cobrar um termo de quitação que não corresponde à etapa atual.
Não confunda portabilidade com quitação por interveniente em uma venda
Na portabilidade, o devedor continua sendo o mesmo e não há compra e venda do imóvel. O saldo é transferido para outra instituição, e a dívida e a garantia são sub-rogadas em favor do novo credor.
Na compra de um imóvel ainda financiado, a instituição que financia o comprador pode atuar como interveniente quitante. Nesse fluxo, podem ser usados documentos próprios da venda, definidos pela instituição e pelo contrato, para permitir a baixa da garantia anterior e os novos registros da venda e do financiamento. Esses documentos pertencem a uma operação com finalidade e participantes diferentes.
Exemplo prático: hipótese inteiramente fictícia. Em 4 de agosto de 2026, Ana recebeu a informação de que o novo banco havia transferido R$ 300.000 para liquidar seu financiamento anterior. Em 7 de agosto, o banco de origem confirmou o recebimento, mas o aplicativo ainda mostrava o contrato ativo e um pedido de uso de R$ 40.000 do FGTS não avançava. Antes de solicitar genericamente um “termo”, Ana deveria pedir a confirmação escrita de qual destes itens faltava: o documento que atesta a portabilidade, sua remessa ao novo banco, a averbação na matrícula ou um documento específico para a operação com FGTS.
A jurisprudência ajuda a delimitar as responsabilidades, mas não cria indenização automática para qualquer demora. No REsp 2.100.252/SP, relatado pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva e julgado em 11 de fevereiro de 2025, a Terceira Turma afirmou, em uma operação de natureza empresarial, que a instituição credora original não pode criar artifícios para impedir a portabilidade. No REsp 1.771.984/RJ, relatado pelo ministro Marco Aurélio Bellizze e julgado em 20 de outubro de 2020, a Terceira Turma reconheceu, em caso de portabilidade fraudulenta, o dever das instituições envolvidas de verificar a regularidade do consentimento e da transferência. Nenhum desses julgados definiu um documento universal para o uso do FGTS ou afirmou que todo atraso documental gera dano moral.
Qual documento está sendo exigido para usar o FGTS?
O uso do FGTS após ou durante a portabilidade depende da regularidade do trabalhador, do imóvel, do financiamento e da própria movimentação da conta vinculada. A exigência deve ser comparada com as condições específicas do contrato. O Banco Central informa que financiamentos concedidos com recursos do FGTS podem ser objeto de portabilidade, permanecendo enquadrados no SFH.
O documento exigido para o FGTS deve ser identificado pela própria instituição que o exige. Isso não impede que exista uma pendência registral ou operacional concreta. Pode estar faltando o documento que atesta a portabilidade, o instrumento contratual atualizado ou a matrícula com a sub-rogação.
A instituição deve informar por escrito o nome completo do documento, quem deve emiti-lo, para quem ele deve ser enviado, qual finalidade atende e qual protocolo permanece aberto. Sem essas informações, não é possível avaliar se há documento realmente pendente, falha na comunicação entre os bancos ou exigência que pertence a outro tipo de operação.
O que fazer agora
1. Separe as três fases
Divida a linha do tempo em requisição, transferência dos recursos e documentação posterior. Anote as datas em que a proposta foi aceita, o pedido foi enviado ao banco de origem, o dinheiro foi transferido e o recebimento foi confirmado.
2. Peça o nome exato do documento
Envie uma solicitação escrita à instituição que afirma existir a pendência. Um pedido objetivo pode dizer: “Informem o nome completo do documento pendente, a instituição responsável pela emissão, a data em que foi solicitado, a finalidade, o canal de envio e o protocolo relacionado”.
3. Reúna os comprovantes
Guarde o DDC, a proposta aceita, o comprovante da requisição de portabilidade, os protocolos, a prova da transferência, a confirmação de recebimento, as mensagens sobre o termo exigido, o pedido de FGTS, os extratos das prestações e uma matrícula atualizada do imóvel.
4. Use os canais de reclamação na ordem adequada
Se o atendimento comum não resolver, registre a demanda no SAC e depois na ouvidoria, indicando as datas e o documento exato que permanece pendente. Também é possível reclamar no Banco Central e no Consumidor.gov.br.
5. Avalie os prejuízos concretos
A análise individual ganha importância quando a pendência provoca cobrança simultânea, prestação em valor diferente do contratado, perda temporária do abatimento com FGTS, apontamento de atraso, negativa de averbação ou despesas comprováveis. A existência e o alcance de eventual medida dependem dos documentos, da conduta de cada instituição e do dano efetivamente demonstrado.
Para solicitar uma análise documental da etapa em que sua portabilidade parou:
Em resumo
Antes da transferência dos recursos, confira o DDC, a proposta e o comprovante de que a instituição proponente enviou a requisição. Depois do pagamento, procure a confirmação de recebimento, o documento que atesta a portabilidade e o andamento da averbação da sub-rogação.
Quando a pendência estiver ligada ao FGTS, não aceite apenas a expressão “falta um termo”. Peça o nome exato, o emissor, a finalidade e o protocolo. O Banco Central informa que financiamentos com recursos do FGTS podem ser portados, mas o trabalhador, o imóvel e o financiamento continuam sujeitos à verificação dos requisitos aplicáveis.
Fontes oficiais
- Resolução CMN nº 5.057, de 15 de dezembro de 2022, versão consolidada. Banco Central do Brasil. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Resolução CMN nº 5.004, de 24 de março de 2022. Banco Central do Brasil. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Passo a passo da portabilidade de crédito. Banco Central do Brasil. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, especialmente os dispositivos sobre transferência de credor em financiamento imobiliário. Presidência da República. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, especialmente o art. 167, inciso II, item 30. Presidência da República. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Portabilidade de crédito imobiliário com utilização do FGTS. Banco Central do Brasil. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- REsp 2.100.252/SP, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 11 de fevereiro de 2025, publicado em 14 de fevereiro de 2025. Superior Tribunal de Justiça. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- REsp 1.771.984/RJ, Informativo de Jurisprudência nº 682, relator ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 20 de outubro de 2020, publicado em 29 de outubro de 2020. Superior Tribunal de Justiça. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Reclamação contra bancos e outras instituições. Banco Central do Brasil. Acesso em 2 de novembro de 2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é advogado, graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados e atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase em questões imobiliárias e sucessórias. Sua produção editorial busca transformar regras, documentos e decisões judiciais em orientações compreensíveis para situações concretas.
Conteúdo informativo, elaborado com base nas normas e fontes indicadas. A solução de um caso depende da análise do contrato, dos protocolos, dos documentos bancários e da situação registral do imóvel.
Informações conferidas até 02/11/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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