Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 04/11/2026
Na compra de apartamento em uma relação de consumo, receber as chaves antes da vistoria completa não elimina, por si só, a possibilidade de reclamar de defeitos, respeitados os prazos e a prova do problema. Registre o que foi conferido, o que não pôde ser testado e os reparos prometidos. A entrega das chaves não se confunde com a conclusão da vistoria ou com a comprovação das condições de ocupação.
Exemplo prático: em uma situação hipotética, Ana recebe as chaves em 5 de outubro de 2026, sem água para testar o banheiro. No dia 12, descobre um vazamento e adia a mudança, mantendo aluguel de R$ 2.000 mensais. A construtora marca o início do reparo para o dia 20, mas não informa quando terminará.
O problema de Ana não se resolve apenas com outra visita. Ela precisa distinguir o que ainda falta verificar, o que já exige correção e quando poderá conferir o resultado.
Como registrar as condições da unidade depois de receber as chaves?
Comece pelo termo de entrega, pelo documento de vistoria e pelas mensagens sobre verificações posteriores. Preserve a promessa de retorno, inclusive quando tiver sido feita por e-mail ou pelo atendimento da construtora. Se o termo não descreve as pendências, encaminhe um registro complementar datado, sem alterar o documento original.
Uma declaração genérica de recebimento não afasta automaticamente a garantia legal. O artigo 24 do Código de Defesa do Consumidor impede sua exclusão contratual, e o artigo 51, inciso I, proíbe cláusulas que afastem indevidamente a responsabilidade por vícios ou imponham renúncia de direitos. Isso não torna a assinatura irrelevante: documentar o que realmente aconteceu continua importante.
Descreva o ambiente, a ocorrência e o efeito percebido. “Há água sob a bancada quando a torneira é aberta” informa mais do que “hidráulica ruim”. Quando a discussão envolver segurança ou impossibilidade de ocupação, peça avaliação técnica que identifique os problemas e explique suas consequências, sem tratar qualquer falha de acabamento como impedimento para morar.
Use este quadro para organizar o acompanhamento:
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| O que foi recebido e quais ressalvas ficaram registradas | Termo de entrega das chaves, vistoria e mensagens sobre a conferência posterior |
| O que estava previsto para a unidade | Contrato, memorial descritivo e plantas fornecidas |
| Quais testes foram realizados e seus resultados | Registro da verificação, com data, local, fotos e vídeos |
| Quais testes ficaram inviáveis e por qual motivo | Termo ou comunicação registrando falta de água, energia ou acesso |
| Qual defeito apareceu depois e como afeta o uso | Fotos datadas, histórico da ocorrência e relatório técnico |
| Qual é a pendência, sua evidência, quem avaliará e quando terminará o reparo | Controle por item, protocolos e cronograma de início e conclusão |
| O que foi executado e o que ainda depende de conferência | Ordens de serviço, relatório da assistência e registros dos testes posteriores |
Quais testes e avaliações ainda precisam ser realizados?
A conferência deve comparar o apartamento com os documentos da compra e verificar o funcionamento dos componentes acessíveis. Em geral, a conferência de recebimento examina materiais, acabamentos e instalações, incluindo testes simples de interruptores, torneiras e ralos, e a necessidade de testes específicos pode depender de avaliação técnica.
Portas, janelas, fechaduras e acabamentos podem ter sido examinados mesmo com parte das instalações indisponível. Por isso, evite registrar apenas “vistoria incompleta”. Identifique os itens efetivamente conferidos e aqueles que continuam pendentes.
Quais verificações dependiam de água e energia?
Sem abastecimento, ficam prejudicadas as verificações do funcionamento normal de torneiras e descargas e a observação de vazamentos que aparecem durante o uso. Sem energia, não se concluem as verificações energizadas dos pontos elétricos e equipamentos. Essa distinção decorre da própria necessidade de colocar os componentes em funcionamento, não apenas observá-los.
Não improvise ligações nem intervenha em quadros elétricos ou instalações de gás para completar a vistoria. Uma checagem simples não certifica a segurança de toda a instalação. Dúvidas técnicas e sinais de risco justificam avaliação por profissional habilitado.
Como registrar verificações pendentes e pedir nova oportunidade?
Separe três situações no seu controle: teste realizado, teste inviável e defeito percebido depois. No primeiro, anote o resultado. No segundo, registre o impedimento. No terceiro, informe quando e em quais condições o problema apareceu.
“Não testado” não deve ser tratado como “aprovado”, mas também não prova que exista defeito. A falta de água na visita, por exemplo, demonstra uma limitação da conferência, não necessariamente uma falha na tubulação.
Peça uma nova oportunidade com condições definidas. Solicite esclarecimento sobre a causa da indisponibilidade, quem providenciará a regularização e quando será possível retornar. Diferencie uma pendência de infraestrutura de uma ligação individual ainda não solicitada, sem atribuir responsabilidade antes de conferir os fatos.
Se o obstáculo foi o encerramento antecipado da visita ou a restrição ao acompanhamento técnico, veja também a análise sobre limites de tempo e acompanhantes na vistoria do apartamento.
Que informações pedir no cronograma de correção das pendências?
Peça um cronograma por item, não apenas uma previsão geral de atendimento. Para cada pendência, solicite a avaliação necessária, o serviço planejado, o responsável, a data de início, a previsão de conclusão e a forma de verificar o resultado.
O artigo 39, inciso XII, do Código de Defesa do Consumidor proíbe deixar de estipular prazo para cumprir uma obrigação ou reservar exclusivamente ao fornecedor a definição de seu início. Esse dispositivo sustenta a cobrança de um prazo definido, mas não estabelece uma duração única para qualquer reparo.
Quando houver dependência de material, secagem, acesso a outra unidade ou intervenção em área comum, peça que isso apareça no planejamento. Solicite também a justificativa de eventuais alterações e uma nova previsão de conclusão. Uma data para começar não responde à pergunta sobre quando o apartamento poderá ser novamente avaliado.
Guarde os agendamentos e registre as oportunidades de acesso oferecidas. O histórico deve permitir distinguir demora da assistência, serviço em andamento e impedimento concreto para a execução.
O que comparar antes do encerramento dos chamados técnicos?
Confronte a ocorrência original com a ordem de serviço, a intervenção informada e o resultado da nova verificação. A pergunta não é apenas “a equipe esteve aqui?”, mas “o item reclamado foi corrigido e conferido nas condições necessárias?”.
Quando a empresa afirmar que realizou intervenções, preserve essa informação e descreva precisamente a divergência. O serviço pode ter sido executado parcialmente, estar aguardando teste ou não ter eliminado o sintoma. Evite negar uma visita que ocorreu quando a discordância está no resultado.
Peça cópia da ordem de serviço e do motivo do encerramento. Se a pendência persistir, solicite revisão ou reabertura com referência ao protocolo anterior, juntando registros atuais. Ao assinar um documento, confira se ele registra apenas a visita ou também declara a solução integral.
Quando uma infiltração retorna depois de intervenções, a discussão passa a envolver a eficácia e a causa do reparo. Esse cenário está desenvolvido no artigo sobre infiltração que voltou após o conserto da construtora.
É seguro esperar a próxima vistoria para reclamar?
Não espere a visita para comunicar um defeito já identificado. Nos direitos sujeitos ao artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor, o prazo para reclamar de vício aparente de produto durável é de 90 dias, contado da entrega efetiva. No vício oculto, a contagem começa quando o defeito fica evidenciado. A classificação depende das características do problema, não apenas de ele ter sido percebido depois.
A reclamação comprovada e apresentada no prazo aplicável obsta a decadência até a resposta negativa inequívoca do fornecedor. Não presuma, porém, que a promessa de nova vistoria adie todos os prazos ou que cada protocolo abra uma nova contagem.
No REsp 1.442.597/DF, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, em julgamento de 24 de outubro de 2017, admitiu que a reclamação seja documental ou verbal, desde que comprovada. O julgado tratou de ação redibitória sobre vícios de produto, não de vistoria na entrega de apartamento. Sua utilidade aqui está na forma de provar a reclamação, sem criar uma regra específica sobre entrega de apartamentos.
Para a distinção entre garantia, prazo de reclamação e pedidos de indenização, consulte o conteúdo sobre vícios construtivos em imóvel novo e seus prazos.
O que fazer agora
1. Organize o histórico da entrega
Reúna os termos assinados, a promessa de vistoria posterior, o memorial descritivo, as fotos originais e os protocolos. Ordene os registros por data e por ambiente.
2. Comunique o que já foi identificado
Relate os defeitos percebidos e, separadamente, os testes inviáveis. Peça confirmação de recebimento e conserve o conteúdo completo da comunicação. O procedimento de reclamação está detalhado em como acionar a garantia da construtora.
3. Peça retorno e cronograma por item
Solicite condições para concluir os testes, data da nova verificação e previsão de início e término dos reparos. Inclua a conferência final, não apenas a execução do serviço.
4. Avalie os impedimentos concretos
Se houver dificuldade de ocupação, divergência técnica, negativa formal ou sucessivos adiamentos, leve o histórico para avaliação técnica e jurídica. Preserve também os comprovantes de despesas relacionadas à situação, sem presumir ressarcimento.
Para orientação jurídica sobre os documentos da entrega e as pendências ainda discutidas, utilize o canal do escritório: WhatsApp do escritório.
Este conteúdo é informativo. A análise individual depende do contrato, das condições da unidade, das provas e dos prazos aplicáveis.
Fontes oficiais
Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/1990, texto atualizado na Câmara dos Deputados. Conferência dos dispositivos sobre relação de consumo, garantia legal e reclamação por vícios. Acesso em 1º de novembro de 2026.
REsp 1.442.597/DF, ementa e acórdão oficial, com consulta também ao relatório e voto. Superior Tribunal de Justiça, Terceira Turma, relatora ministra Nancy Andrighi, julgamento em 24 de outubro de 2017, publicação no DJe em 30 de outubro de 2017. Acesso em 1º de novembro de 2026.
Orientação do Crea-SP sobre avaliação de riscos e condições técnicas das edificações. Referência para a necessidade de avaliação por profissional habilitado. Acesso em 1º de novembro de 2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, UFES, e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. Sua produção editorial também aborda relações de consumo e conflitos bancários, com linguagem acessível e consulta a fontes oficiais.
Informações conferidas até 01/11/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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