Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 04/11/2026
Para organizar a quitação antes do leilão, confirme primeiro se a consolidação da propriedade já foi averbada na matrícula. Antes desse marco, o pagamento pode regularizar o atraso ou liquidar o contrato; depois dele, a regra passa a ser o direito de preferência para adquirir o imóvel até o segundo leilão, com composição diferente e ressalvas conforme a operação.
Na prática, a pessoa já reuniu o dinheiro, mas recebe respostas vagas: o atendimento fala em cartório, o boleto não chega e a data do leilão continua próxima.
Qual fase do procedimento antecede o pedido de quitação?
A primeira pergunta não é quanto pagar, mas o que já foi registrado na matrícula. Nos financiamentos destinados à aquisição ou à construção do imóvel residencial do próprio devedor, a Lei nº 9.514/1997 prevê a intimação para pagamento das parcelas vencidas, das que vencerem até o pagamento e dos encargos aplicáveis. O prazo inicial é de 15 dias. Nessa modalidade residencial, a consolidação somente deve ser averbada 30 dias após o fim daquele prazo, e a lei permite pagar as parcelas vencidas e as despesas até a data efetiva da averbação. O contrato, então, continua. Essas regras especiais não se aplicam indistintamente a consórcios, imóveis comerciais ou operações com outra finalidade.
A matrícula atualizada, e não apenas a informação do aplicativo, revela se a consolidação já foi registrada.
Antes da consolidação, o pedido pode ter dois objetivos diferentes. O primeiro é regularizar o atraso, pagando parcelas vencidas e despesas para preservar o contrato. O segundo é liquidar integralmente o financiamento, incluindo o saldo ainda não vencido, com a redução proporcional de juros e acréscimos prevista no Código de Defesa do Consumidor.
Depois da consolidação, a situação muda. No Tema Repetitivo 1.288, julgado no Recurso Especial nº 2.126.726/SP, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu que, para consolidações submetidas ao regime instituído pela Lei nº 13.465/2017, não cabe mais simplesmente purgar a mora. O devedor passa a ter, até o segundo leilão, o direito de preferência para adquirir o imóvel pelo valor integral definido em lei. O precedente foi relatado pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 10 de dezembro de 2025 e publicado em 17 de dezembro de 2025. A ressalva do julgamento alcança situações históricas em que a consolidação e a purgação já haviam ocorrido antes da vigência da lei nova.
Exemplo prático: em um cenário hipotético, Carla recebeu a intimação em 1º de setembro de 2026 e separou R$ 18.000 para as parcelas atrasadas. Em 10 de setembro, a matrícula ainda não mostrava consolidação, então o pedido adequado era o cálculo para regularizar a mora e manter o contrato. Se, em 25 de outubro, a matrícula já indicasse a consolidação e o segundo leilão estivesse marcado para 5 de novembro, o pedido mudaria: Carla precisaria solicitar o valor e as instruções para exercer a preferência, que poderiam incluir um saldo de R$ 260.000, despesas e tributos. As datas e os valores são meramente ilustrativos.
Como conferir o boleto e a composição do valor?
O pedido deve dizer claramente se o objetivo é liquidar todo o financiamento, pagar os atrasados antes da consolidação ou exercer a preferência depois dela. Pedir apenas “o boleto de quitação” pode gerar uma resposta incompatível com a fase do procedimento.
Antes de pagar, vale conferir em que fase o seu caso está: o que muda da carta do cartório ao segundo leilão.
Na liquidação antecipada comum, o Código de Defesa do Consumidor assegura a redução proporcional dos juros e demais acréscimos correspondentes ao período antecipado. O Banco Central informa que a instituição deve fornecer, quando solicitada, a cópia do contrato e uma planilha com a origem e a evolução da dívida, os juros praticados, os abatimentos proporcionais e o saldo para quitação. O procedimento operacional e o meio de pagamento podem variar entre as instituições, por isso a resposta pode vir na forma de boleto, guia ou instruções oficiais de transferência.
Na regularização anterior à consolidação, podem entrar parcelas vencidas, prestações que vencerem até a data do pagamento, juros convencionais, penalidades contratuais, tributos, contribuições condominiais e despesas de cobrança e intimação. Depois da consolidação, o direito de preferência possui composição mais ampla: saldo integral, despesas, seguros, encargos legais, tributos, condomínio, valores de ITBI ou laudêmio pagos na consolidação, custos da cobrança e do leilão, além das despesas exigidas para a nova aquisição.
Um boleto sem memória de cálculo não permite saber se o pagamento regulariza o contrato, liquida a dívida ou exerce a preferência.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Data e fase do procedimento | Matrícula atualizada e certidão do procedimento cartorário |
| Finalidade do pagamento | Pedido protocolado e resposta da instituição |
| Data-base e vencimento do valor | Boleto, guia ou instrução oficial de pagamento |
| Principal, parcelas, juros e penalidades | Contrato, aditivos e planilha de evolução da dívida |
| Despesas de cartório, cobrança e leilão | Demonstrativo individualizado e comprovantes |
| Seguros, condomínio e tributos | Memória de cálculo, boletos e recibos correspondentes |
| ITBI ou laudêmio | Guia tributária, comprovante de recolhimento e matrícula |
| Identidade do beneficiário | Documento emitido por canal oficial, com CPF ou CNPJ identificável |
Antes de pagar, confira o nome do beneficiário, o CPF ou CNPJ, o número do contrato, o imóvel relacionado, a data-base e a validade. Uma cobrança enviada por contato não verificado deve ser confirmada no aplicativo, agência, central ou outro canal oficial da instituição.
O que verificar após pagar e como questionar despesas incluídas?
O comprovante bancário demonstra a saída do dinheiro, mas não prova, isoladamente, que o pagamento foi apropriado no contrato ou que o leilão deixou de prosseguir. Peça confirmação escrita do recebimento e do efeito atribuído ao valor.
Se houve regularização das parcelas vencidas, solicite a confirmação de continuidade do contrato, a posição da próxima prestação e o encerramento dos atos incompatíveis com essa regularização. Se ocorreu a liquidação integral da dívida antes da consolidação, a Lei nº 9.514/1997 determina que o credor forneça o termo de quitação em até 30 dias. Esse termo permite cancelar o registro da propriedade fiduciária. Depois, obtenha uma nova matrícula para conferir a baixa.
Quando o pagamento corresponde ao exercício do direito de preferência após a consolidação, peça o instrumento necessário para formalizar a nova aquisição, as guias tributárias, os emolumentos e a matrícula registrada ao final. Não trate esse pagamento como simples baixa de parcelas atrasadas.
A presença de ITBI no cálculo não significa, sozinha, que a cobrança seja indevida. O artigo 27, parágrafo 2º-B, inclui no preço da preferência os valores de ITBI pagos para a consolidação. No Recurso Especial nº 1.837.704/DF, relatado pelo ministro Herman Benjamin, a Segunda Turma do STJ entendeu que a consolidação da propriedade plena em nome do credor constitui novo fato gerador do imposto. O julgamento ocorreu em 5 de dezembro de 2019 e foi publicado em 27 de maio de 2020. Esse acórdão examinou a incidência do tributo, não a correção de qualquer cálculo apresentado em um caso concreto.
Questionar a despesa exige apontar qual item falta provar, está duplicado ou não corresponde à fase registral.
Confira se a consolidação realmente foi averbada, se existe guia e comprovante do ITBI, se o valor aparece apenas uma vez, qual foi a base de cálculo adotada e se as despesas da consolidação estão separadas daquelas referentes à nova aquisição. Se a matrícula ainda não mostrar a consolidação, peça a justificativa documental para a inclusão antecipada desse item. A possibilidade de restituição depende da cobrança concreta, da legislação municipal e da identificação de pagamento indevido, não apenas do nome “ITBI” no demonstrativo.
O que fazer agora
1. Obtenha a matrícula atualizada
Peça uma certidão recente no Registro de Imóveis. Anote a data da intimação, a eventual averbação da consolidação, o titular atual e os atos posteriores.
2. Nomeie o objetivo do pagamento
Defina se o pedido é para liquidar todo o contrato, regularizar parcelas vencidas antes da consolidação ou exercer a preferência após a consolidação. Não misture essas três situações no mesmo protocolo.
3. Protocole um pedido completo
Uma formulação possível é: “Solicito o valor atualizado e as instruções oficiais para pagamento, considerando a situação registral do imóvel em (data). Favor informar a finalidade jurídica do cálculo, a data-base, o prazo de validade, a composição individualizada, o canal de pagamento e o efeito do pagamento sobre o contrato, a consolidação e os leilões”.
Guarde o número do protocolo, a íntegra da conversa e os arquivos recebidos.
4. Compare o cálculo com os documentos
Cruze a memória de cálculo com o contrato, os extratos, a intimação, a matrícula, as despesas do cartório, o edital e eventuais guias tributárias. Peça comprovantes dos itens que não possam ser identificados.
5. Confirme a apropriação e a situação registral
Depois do pagamento, solicite confirmação escrita e acompanhe tanto a instituição quanto o Registro de Imóveis. Se houve liquidação integral, obtenha o termo de quitação e confira o cancelamento da garantia. Se houve preferência, confirme o registro da nova aquisição.
A análise individual pode ser útil quando já existe consolidação averbada, o segundo leilão tem data definida, o ITBI aparece sem guia, há diferença relevante no saldo, o cálculo não é fornecido ou o pagamento realizado não foi reconhecido. Nessa análise, contrato, matrícula, procedimento do cartório e memória de cálculo precisam ser confrontados na mesma cronologia.
Antes da consolidação, o pagamento pode regularizar as parcelas vencidas ou liquidar integralmente o financiamento, conforme a finalidade do pedido e a modalidade contratual. Depois da consolidação, a regra atual deixa de ser a simples purgação da mora e passa a ser o exercício do direito de preferência até o segundo leilão.
O pedido deve identificar a fase, a data-base, a validade, o efeito do pagamento e cada componente do valor. Depois de pagar, confirme a apropriação, a situação do leilão e o registro imobiliário.
Quando a dívida já foi liquidada, mas a garantia continua na matrícula, consulte também o artigo Quitei o imóvel, mas a alienação fiduciária continua na matrícula: como cumprir a exigência do cartório?.
Para compreender o momento geral da incidência tributária, veja ITBI antes ou depois da escritura?. Se a controvérsia já estiver concentrada no valor da venda, o conteúdo Venderam seu imóvel por muito pouco: quando o leilão pode ter preço vil? trata dessa intenção específica.
Fontes oficiais
Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, texto atualizado, especialmente os artigos 25, 26, 26-A e 27. Acesso em 2 de novembro de 2026.
Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990, texto atualizado, especialmente os artigos 52 e 54-B. Acesso em 2 de novembro de 2026.
Banco Central do Brasil, informações e documentos fornecidos na liquidação antecipada. Acesso em 2 de novembro de 2026.
Superior Tribunal de Justiça, Tema Repetitivo 1.288, Recurso Especial nº 2.126.726/SP, Segunda Seção, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 10 de dezembro de 2025, acórdão publicado em 17 de dezembro de 2025. Acesso em 2 de novembro de 2026.
Superior Tribunal de Justiça, Recurso Especial nº 1.837.704/DF, Segunda Turma, relator ministro Herman Benjamin, julgado em 5 de dezembro de 2019, publicado em 27 de maio de 2020. Acesso em 2 de novembro de 2026.
Código Tributário Nacional, texto atualizado, especialmente os artigos 35 e 38, com as alterações da Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026. Acesso em 2 de novembro de 2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados e atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase nas áreas imobiliária e sucessória. Sua atuação editorial busca traduzir normas, decisões e documentos do procedimento em critérios verificáveis para o leitor.
Nota informativa: este artigo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual. A finalidade do financiamento, a data de cada ato, a validade da intimação, a situação da matrícula, o contrato e a legislação municipal podem alterar a conclusão.
Informações conferidas até 02/11/2026.
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