Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 04/11/2026
Você pode negociar horários e condições razoáveis de acesso para manutenção, mas isso não autoriza bloquear reparos necessários, especialmente os urgentes de responsabilidade do proprietário. Se uma recusa injustificada contribuir para piorar o problema, pode haver cobrança pelo prejuízo demonstrado. Pedir reagendamento por causa do trabalho, isoladamente, não comprova que você seja responsável pelo agravamento.
Imagine receber, durante o expediente, uma mensagem da imobiliária: o profissional só poderá ir amanhã à tarde e, se o vazamento piorar, a conta será sua. Você quer resolver o problema, mas não consegue faltar ao trabalho nem tem alguém disponível naquele horário.
Posso pedir outro horário sem estar recusando o reparo?
A Lei do Inquilinato, Lei nº 8.245/1991, exige combinação prévia de dia e hora para vistorias, no artigo 23, IX. Já o artigo 26 determina que o inquilino permita reparos urgentes cuja realização caiba ao proprietário. Organizar o acesso e impedir uma intervenção necessária são situações diferentes.
Quando o horário proposto for inviável, explique o motivo e apresente alternativas concretas: outra janela próxima ou o acompanhamento por uma pessoa de confiança, previamente combinada. Peça a identificação do profissional, a descrição do serviço e uma estimativa de duração.
Esses dispositivos não exigem que somente o titular do contrato acompanhe pessoalmente o atendimento. Ainda assim, confira as condições contratuais e formalize quem receberá o prestador. O trabalho deve ser considerado na organização do acesso, mas não serve como justificativa automática para adiar indefinidamente uma intervenção que não possa esperar. Essa avaliação depende da necessidade do serviço e da colaboração de ambas as partes.
O tema também não se confunde com a possibilidade de o proprietário guardar uma cópia da chave e entrar na residência. Aqui, a questão é viabilizar um atendimento determinado, não liberar entradas irrestritas.
Se o problema piorar, preciso pagar todo o reparo?
Não automaticamente. Para cobrar indenização por agravamento, é necessário demonstrar o descumprimento atribuível ao inquilino, o dano adicional e a ligação entre eles. O custo do defeito original não se confunde com o prejuízo decorrente da demora, conforme os critérios dos artigos 403 e 944 do Código Civil.
Em eventual processo, quem cobra deve, em regra, provar os fatos que sustentam seu pedido. O artigo 373 do Código de Processo Civil admite distribuição diferente desse encargo nos casos previstos em lei ou diante de peculiaridades da causa, por decisão fundamentada.
Exemplo prático: em uma situação hipotética, Ana comunica um vazamento em 10 de setembro de 2026. O reparo, de responsabilidade do proprietário, é orçado em R$ 500. Ela não consegue acompanhar o atendimento, mas oferece acesso no mesmo dia com sua irmã. A visita não acontece e, em 15 de setembro, o orçamento passa a R$ 2.000. A diferença de R$ 1.500 não se torna automaticamente dívida de Ana. É preciso apurar a causa do aumento, a viabilidade da alternativa oferecida e quem efetivamente atrasou o serviço.
Quando a divergência começa pela origem do defeito, a análise é outra: quem paga o conserto da infiltração no apartamento alugado.
Uma cláusula do contrato basta para justificar a cobrança?
Primeiro, identifique o que está sendo exigido: ressarcimento de um prejuízo ou multa contratual.
Uma multa contratual válida pode dispensar a demonstração de prejuízo, mas depende de descumprimento enquadrado na cláusula e atribuível ao inquilino. Também está sujeita à redução judicial nas hipóteses legais, inclusive quando manifestamente excessiva. Essa distinção decorre dos artigos 408, 413 e 416 do Código Civil.
A conduta do proprietário também importa. No REsp 2.144.704/DF, julgado em 13 de agosto de 2024, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça aplicou o dever de evitar o agravamento do próprio prejuízo para limitar a responsabilidade da locatária. O caso envolvia desocupação, inércia do locador na retomada e danos causados por terceiros, não agendamento de manutenção.
O precedente oferece uma referência para avaliar a colaboração do proprietário, mas não autoriza concluir que qualquer dificuldade de agenda afaste a responsabilidade do morador. Na prática, a consequência é examinar a sequência completa dos acontecimentos, e não apenas a mensagem em que o inquilino informou sua indisponibilidade.
O que fazer agora
1. Comunique o defeito e registre sua evolução
Avise o proprietário e a imobiliária por escrito, com fotos, data e descrição do problema. A comunicação imediata de defeitos cuja reparação caiba ao locador é uma obrigação prevista no artigo 23, IV, da Lei do Inquilinato.
Se houver risco imediato às pessoas ou ao imóvel, priorize o atendimento técnico e a contenção segura. Não espere terminar a discussão financeira para buscar uma solução.
2. Apresente uma alternativa viável de acesso
Evite responder apenas “não posso”. Informe quando o atendimento poderá acontecer e quem poderá acompanhar, quando houver essa possibilidade. Peça confirmação e registre eventuais cancelamentos ou faltas do prestador.
Uma mensagem possível é: “Quero viabilizar o reparo. Não consigo acompanhar no horário proposto por causa do trabalho. Posso receber o profissional nestes horários ou combinar o acompanhamento por uma pessoa de confiança. Peço confirmação e informação sobre o risco de aguardar.”
A alternativa precisa ser compatível com a necessidade técnica. Pedir esclarecimentos não deve se transformar em uma condição impossível para iniciar o serviço.
3. Separe os documentos antes de discutir valores
Organize os registros para distinguir o problema inicial, as tentativas de atendimento e o agravamento alegado.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Quando o defeito apareceu e foi comunicado | Fotos datadas, mensagens e protocolos |
| Quais horários foram oferecidos e confirmados | Conversas completas e confirmação de agendamento |
| Por que o serviço não aconteceu | Registro de cancelamento, ausência ou impedimento |
| Qual era o risco de esperar | Relatório técnico e ordem de serviço |
| O que mudou entre o reparo inicial e o posterior | Orçamentos discriminados, diagnóstico e notas fiscais |
| Qual cláusula fundamenta uma eventual multa | Contrato, aditivos e notificação de cobrança |
Peça que a imobiliária identifique separadamente o reparo original, o gasto adicional atribuído à demora e eventual multa. Uma cobrança global dificulta conferir o que está sendo exigido.
4. Procure análise individual antes de reconhecer a dívida
Cobrança sem discriminação, divergência sobre a origem do dano, exigência de assinatura assumindo responsabilidade e impasse sobre o acesso são motivos para revisar o contrato e as provas antes de decidir.
Se a obra comprometer o uso do imóvel por um período prolongado, existe uma discussão própria sobre os efeitos dos reparos com o inquilino morando no local. Isso não deve ser confundido com a cobrança pelo agravamento decorrente de uma suposta recusa.
Para informações sobre os documentos necessários à análise individual pelo Lima Amorim & Advogados Associados, utilize o canal de atendimento: WhatsApp do escritório.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo (UFES), advogado inscrito na OAB/ES nº 30.733 e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. Seus conteúdos têm finalidade informativa e não substituem a análise individual do contrato e das provas.
Fontes oficiais
Lei nº 8.245/1991, texto atualizado na Câmara dos Deputados, com conferência complementar na versão do Senado Federal. Artigos 22, 23 e 26, sobre obrigações das partes, comunicação de defeitos, vistoria e reparos urgentes. Acesso em 02/11/2026.
Código Civil, Lei nº 10.406/2002, texto atualizado na Câmara dos Deputados. Artigos 403, 408, 413, 416, 422, 944 e 945, sobre perdas e danos, cláusula penal, boa-fé e extensão da responsabilidade. Acesso em 02/11/2026.
Código de Processo Civil, Lei nº 13.105/2015, texto atualizado na Câmara dos Deputados. Artigo 373, sobre distribuição do ônus da prova. Acesso em 02/11/2026.
Superior Tribunal de Justiça, inteiro teor do REsp 2.144.704/DF. Terceira Turma, relatora ministra Nancy Andrighi, julgamento em 13/08/2024, publicação em 15/08/2024. Dever do locador de evitar o agravamento do próprio prejuízo, em contexto distinto do agendamento de manutenção. Acesso em 02/11/2026.
Superior Tribunal de Justiça, inteiro teor do REsp 758.518/PR. Terceira Turma, relator ministro Vasco Della Giustina, desembargador convocado do TJ/RS, julgamento em 17/06/2010, republicação em 01/07/2010. Fundamento geral sobre boa-fé e mitigação do próprio prejuízo, em contexto distinto do agendamento de manutenção. Acesso em 02/11/2026.
Informações conferidas até 02/11/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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