Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 04/11/2026
Quando os defeitos voltam após os reparos da construtora, registre cada reaparecimento, relacione-o às intervenções anteriores e cobre uma proposta escrita com diagnóstico, cronograma e verificação do resultado. Havendo responsabilidade da empresa, é possível discutir correção e ressarcimento de prejuízos comprovados. A reincidência, porém, não demonstra sozinha a origem construtiva nem torna qualquer gasto reembolsável.
Imagine retirar os móveis da sala pela segunda vez para trocar peças do piso. Pouco depois, outras peças se soltam. A empresa oferece repetir o serviço, mas não explica por que a intervenção anterior falhou.
O foco aqui é o imóvel adquirido em uma relação de consumo, já submetido a reparos, e a preparação de um acordo que permita conferir o que será feito e quando o problema poderá ser considerado resolvido.
Como documentar que o defeito voltou depois do reparo?
Organize o histórico por defeito, não apenas por número de chamado. Identifique o ambiente, a manifestação observada, a intervenção realizada e a data do reaparecimento. Preserve fotos originais, vídeos, mensagens completas e ordens de serviço.
Peça à construtora a descrição do que foi executado e dos testes realizados. Um registro de “serviço concluído” precisa ser comparado com o que ocorreu depois, inclusive com novas manifestações no mesmo local.
Quando houver dúvida sobre a causa, procure avaliação de profissional habilitado. Peça que o relatório investigue se houve persistência do problema original, falha no reparo ou ocorrência nova, considerando também manutenção e reformas posteriores.
Use este roteiro para conferir o conjunto de documentos:
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Se o problema reapareceu no mesmo local e nas mesmas condições | Fotos comparativas, vídeos datados e cronologia por ambiente |
| O que a construtora fez em cada intervenção | Ordens de serviço, relatórios da assistência e termos de conclusão |
| Qual causa foi identificada e qual correção foi indicada | Relatório técnico com diagnóstico, limitações da avaliação e escopo do reparo |
| Se houve manutenção ou alteração posterior | Manual do imóvel, registros de manutenção e documentos das reformas |
| Quais despesas já foram suportadas | Notas fiscais, recibos e comprovantes de pagamento |
| O que foi proposto e efetivamente aceito | Mensagens completas, proposta de acordo e anexos |
| Como será verificado o cumprimento | Testes previstos, relatório final e registro de pendências |
O relatório particular ajuda a organizar a discussão, mas não determina sozinho o resultado de eventual processo. A avaliação judicial considera o conjunto das provas.
Como propor um acordo que vá além de outra visita técnica?
A proposta deve distinguir a correção do defeito dos prejuízos que ele já provocou. Quando aplicável ao vício do serviço, o artigo 20 do Código de Defesa do Consumidor prevê a reexecução sem custo adicional, entre outras alternativas. O enquadramento depende da obrigação discutida e da falha demonstrada.
Na negociação, descreva os defeitos abrangidos e anexe a solução técnica proposta. Defina quem executará os serviços, as datas de início e conclusão, as condições de acesso ao imóvel e os testes necessários. Preveja também como serão registradas as pendências e tratada uma nova reincidência.
Evite aceitar apenas “a equipe retornará”. Peça um compromisso que permita verificar se a causa foi enfrentada, e não somente se houve outra visita.
Separe as despesas já pagas dos custos estimados para uma obra futura. Para cada pedido de ressarcimento, apresente o valor, o comprovante e a relação com o defeito. A indenização é medida pela extensão do dano comprovado, e um orçamento não equivale a gasto realizado.
Confira o alcance da quitação antes de assinar. Uma declaração de atendimento não deve ser aceita, sem revisão, como reconhecimento de solução integral e encerramento de todas as cobranças. Proponha quitação limitada aos itens efetivamente cumpridos e pagos, com identificação das pendências preservadas.
A forma do acordo também importa. Um documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas pode constituir título executivo extrajudicial, desde que contenha obrigação certa, líquida e exigível. Essa é uma das possibilidades dos artigos 783 e 784 do Código de Processo Civil, não uma característica automática de qualquer troca de mensagens.
Exemplo prático: situação hipotética, com nomes, datas e valores fictícios. Joana e Luís receberam reparos no piso em 10/03/2026 e 10/05/2026. Em 10/06/2026, o defeito voltou. Eles propõem correção conforme relatório técnico e ressarcimento de R$ 2.000 gastos com retirada e proteção dos móveis. A minuta separa essas obrigações e prevê verificação técnica antes da quitação dos reparos. O ressarcimento dependeria da demonstração da necessidade da despesa e de sua relação com a falha atribuída à empresa.
A decisão de contratar outra empresa envolve cuidados próprios, tratados no artigo sobre novo reparo e cobrança do custo quando a infiltração volta.
Negociar com a construtora mantém os prazos protegidos?
Não automaticamente. Nos pedidos sujeitos ao artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor, a reclamação comprovadamente apresentada dentro do prazo aplicável obsta a decadência até a resposta negativa inequívoca. O dispositivo prevê 90 dias para produtos e serviços duráveis; no vício oculto, a contagem começa quando o defeito fica evidenciado. Essa proteção não deve ser estendida, sem análise, a qualquer pretensão.
A natureza do pedido faz diferença. No AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 2.389.900/SP, relator ministro João Otávio de Noronha, julgado em 07/04/2025, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça afastou, naquele caso, o prazo decadencial de 90 dias para a obrigação de sanar vícios construtivos. O acórdão distinguiu essa pretensão da mera reexecução de serviço e reconheceu a prescrição de dez anos para a indenização correspondente.
O processo discutia instalações necessárias ao uso de ar-condicionado. Não estabeleceu que cada conserto concede um novo prazo ao consumidor. Por isso, não conte automaticamente a partir do último reparo nem espere indefinidamente pelo fim das tratativas.
A diferença entre esses regimes está detalhada no guia sobre vícios construtivos, garantia e prazos.
O que fazer agora
1. Preserve o histórico antes de outra intervenção
Reúna contrato, manual, protocolos, fotos e comprovantes de despesas. Se o próximo serviço modificar o local, peça documentação técnica prévia, sem adiar medidas indispensáveis à segurança.
2. Apresente uma proposta verificável
Vincule a reincidência aos atendimentos anteriores. Peça diagnóstico, escopo, cronograma e critérios de conclusão, oferecendo acesso agendado. Para a comunicação inicial, consulte o guia para acionar a garantia da construtora.
3. Escolha o canal de composição
Além do contato direto, avalie o Procon ou o Consumidor.gov.br, neste último caso se a empresa participar.
4. Avalie os prazos e a necessidade de prova judicial
Negativa de responsabilidade, quitação ampla ou risco de desaparecimento dos vestígios justificam análise individual. Quando cabível, a produção antecipada de prova pode esclarecer os fatos e favorecer um acordo, conforme os artigos 381 e 382 do Código de Processo Civil. É uma medida judicial de prova, não uma condenação da construtora.
Para análise dos documentos e dos limites de um eventual acordo, o canal de atendimento do Lima Amorim & Advogados Associados está disponível em WhatsApp do escritório.
Fontes oficiais
Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/1990, texto atualizado na Câmara dos Deputados. Especialmente artigos 20 e 26. Acesso em 01/11/2026.
Código Civil, Lei nº 10.406/2002, texto atualizado na Câmara dos Deputados. Especialmente artigos 205, 840 a 843 e 944. Acesso em 01/11/2026.
Código de Processo Civil, Lei nº 13.105/2015, texto atualizado na Câmara dos Deputados. Especialmente artigos 371, 373, 381, 382, 783 e 784. Acesso em 01/11/2026.
Superior Tribunal de Justiça, AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 2.389.900/SP, inteiro teor. Quarta Turma, relator ministro João Otávio de Noronha, julgamento em 07/04/2025, publicação no DJEN em 10/04/2025. Acesso em 01/11/2026.
Superior Tribunal de Justiça, AgInt no REsp 1.863.245/SP, inteiro teor. Terceira Turma, relator ministro Moura Ribeiro, julgamento em 24/08/2020, publicação no DJe em 27/08/2020. Consultado para a distinção entre pretensão reparatória e alternativas sujeitas à decadência. Acesso em 01/11/2026.
Consumidor.gov.br, funcionamento e perguntas frequentes. Participação das empresas e relação com os demais canais de defesa do consumidor. Acesso em 01/11/2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. Sua produção editorial aborda imóveis, contratos e proteção patrimonial, distinguindo informação jurídica geral da análise dos documentos de cada caso.
Este conteúdo é informativo. O contrato, a causa do defeito, a manutenção e o histórico das intervenções podem alterar a análise jurídica.
Informações conferidas até 01/11/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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