Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 04/11/2026
Para conferir o cálculo dos juros de obra, não basta comparar o boleto com a prestação prevista para depois das chaves. É preciso reconstruir, mês a mês, quanto do financiamento foi efetivamente liberado, qual taxa e atualização o contrato prevê, quais seguros ou tarifas entraram na cobrança e a que período pertence cada medição. Uma diferença pode revelar erro, mas também pode resultar de bases, datas ou componentes distintos, por isso a conclusão depende dos documentos da operação.
Imagine a cena: o edifício ainda está no concreto, o seu bloco parece pouco adiantado e o débito mensal já supera o valor mostrado na simulação como prestação futura. A sensação de pagar mais por algo que ainda não recebeu é compreensível. O caminho mais seguro, porém, começa pela conciliação dos números, não pela aparência isolada da obra.
Quais componentes aparecem na cobrança de evolução de obra?
Os termos “juros de obra”, “encargo de obra” e “taxa de evolução de obra” costumam ser usados para descrever cobranças feitas durante a construção. O nome lançado no aplicativo ou no extrato, porém, pode reunir componentes diferentes.
O rótulo “juros de obra” não revela sozinho tudo o que foi debitado, porque a composição depende da modalidade e das cláusulas da operação.
Em financiamentos com liberação progressiva, os recursos podem ser disponibilizados em parcelas, conforme o contrato. Durante essa fase, a cobrança pode incluir juros sobre o montante já liberado, atualização monetária prevista no contrato, prêmios dos seguros de Morte e Invalidez Permanente, MIP, e Danos Físicos ao Imóvel, DFI, além de tarifa de administração, quando houver. A amortização do principal costuma iniciar em momento posterior, conforme a modalidade contratada.
Por isso, a primeira pergunta não deve ser apenas “qual foi o percentual cobrado?”, mas também “sobre qual saldo, durante quantos dias e com quais componentes?”.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.947.636/PE, relatado pela ministra Nancy Andrighi e julgado em 3 de setembro de 2024, afirmou, naquele processo relativo ao Sistema Financeiro da Habitação, que a cobrança podia ser lícita desde a assinatura e durante a construção, tornando-se ilícita no período de atraso da entrega. Essa conclusão delimita o período da cobrança, mas não confirma automaticamente que a taxa, a base, as liberações ou a memória de um contrato específico estejam corretas.
Como comparar encargos cobrados, prestação futura e medições?
A prestação futura pode usar outra base
A prestação estimada para a fase de amortização e o encargo pago durante a obra não são, necessariamente, duas versões da mesma conta.
Depois da conclusão, a prestação normalmente considera o saldo atualizado, o sistema de amortização contratado, o prazo restante, os juros e outros componentes da operação. Durante a obra, a cobrança pode se concentrar nos recursos liberados até aquele momento, sem a mesma amortização do principal.
Quando a comparação vem da planilha do Custo Efetivo Total, CET, ou de uma simulação feita na contratação, há outro cuidado. A Resolução CMN nº 4.881/2020 determina que taxas flutuantes e índices de preços cujo valor muda durante a operação não sejam incorporados ao cálculo do CET, embora devam ser informados no demonstrativo. Assim, a planilha retrata as condições e premissas utilizadas em determinada data, não uma garantia de que todo valor nominal futuro permanecerá igual.
A comparação é um alerta útil, mas só ganha força quando as duas cifras usam a mesma data, a mesma base e os mesmos componentes.
Se houve informação escrita e precisa de que o encargo nunca ultrapassaria determinado valor ou a futura prestação, preserve a proposta, as mensagens, os e-mails e os protocolos. A relevância dessa informação depende de seu conteúdo, de quem a forneceu, das ressalvas apresentadas e de sua relação com o contrato.
A medição global pode ser diferente do estágio do seu bloco
O percentual de evolução precisa ser lido com seu alcance identificado. Uma medição do empreendimento pode considerar fundações, infraestrutura, áreas comuns, instalações, serviços já executados em outros blocos e etapas que não são facilmente percebidas por quem visita apenas sua unidade.
Também é necessário saber se o percentual é mensal ou acumulado, qual foi a data de corte, quais serviços receberam maior peso e se o documento representa uma medição aprovada ou apenas uma previsão do cronograma.
Por isso, ver a fundação do próprio bloco enquanto o relatório informa avanço global maior não demonstra, por si só, incompatibilidade. A diferença precisa ser investigada confrontando o escopo da medição com o cronograma físico-financeiro e com os recursos efetivamente liberados. Em financiamentos com liberação progressiva, a forma concreta de liberação varia conforme a modalidade e o contrato.
A liberação financeira deve corresponder ao período cobrado
Coloque na mesma linha do tempo a data da medição, a data de sua aprovação, a liberação do recurso e o mês de referência do encargo. Uma medição feita no fim de março, por exemplo, pode gerar liberação em abril e aparecer somente em cobrança posterior.
A conferência também deve separar o valor liberado naquele mês do saldo acumulado já disponibilizado. Em regra, o encargo não é explicado apenas pela última parcela transferida, pois sua base pode incluir o conjunto dos recursos liberados até então, conforme a operação.
Exemplo prático: situação hipotética. Em 10 de janeiro de 2026, Marina assinou um financiamento de R$ 240.000. Até 10 de março, haviam sido liberados R$ 60.000. Em 1º de abril, ocorreu nova liberação de R$ 40.000, elevando o total para R$ 100.000. Suponha, apenas para demonstrar a conferência, uma taxa nominal hipotética de 0,50% ao mês, sem atualização, seguros, tarifas ou contagem proporcional de dias. O juro simplificado seria de R$ 300 sobre R$ 60.000 e de R$ 500 sobre R$ 100.000. Se o débito de abril fosse de R$ 620, os R$ 120 restantes precisariam ser explicados por outros componentes, diferença de período, ajuste ou critério contratual. Os valores e a taxa deste exemplo são fictícios e não substituem a fórmula do contrato.
Quando a discussão deixa de ser apenas sobre cálculo
Se a cobrança alcançou o prazo de entrega, incluído o período de tolerância previsto no contrato, surge uma questão jurídica diferente.
No Tema Repetitivo 996, julgado pela Segunda Seção no REsp 1.729.593/SP, com relatoria do ministro Marco Aurélio Bellizze, o Superior Tribunal de Justiça definiu, para contratos do Programa Minha Casa, Minha Vida abrangidos pelas faixas indicadas no precedente, que é ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo ajustado para a entrega, incluída a tolerância.
Em 20 de outubro de 2026, no REsp 2.293.213/SP, relatado pela ministra Maria Isabel Gallotti, a Quarta Turma reconheceu, naquele processo, a legitimidade de construtora e incorporadora para responder pelo ressarcimento de juros de obra pagos depois do prazo de entrega. Esse acórdão trata da responsabilidade no contexto do atraso, não de uma fórmula geral para o cálculo durante o andamento regular da construção.
Quando esse for o problema, veja também o conteúdo sobre juros de obra cobrados após a entrega das chaves e o guia sobre atraso na entrega de imóvel na planta.
O que solicitar para reconstruir o cálculo dos encargos?
O Código de Defesa do Consumidor exige informações claras sobre o custo do crédito, a taxa efetiva mensal, o montante das prestações e os componentes do Custo Efetivo Total. A Resolução CMN nº 4.881/2020 também determina a apresentação do CET e de seu demonstrativo antes da contratação, com os valores dos componentes da operação. Essas regras não eliminam a necessidade de examinar as cláusulas e os demonstrativos de cada mês.
A memória útil liga cada débito à liberação e ao documento que o originou, em vez de repetir apenas que a obra avançou.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Taxa aplicada e indicação de taxa nominal ou efetiva | Contrato de financiamento e resumo das condições |
| Índice de atualização e data de incidência | Contrato e demonstrativos mensais |
| Data e valor de cada liberação | Extrato de liberações ou evolução financeira |
| Saldo acumulado usado como base | Demonstrativo detalhado do encargo |
| Quantidade de dias considerada | Memória mensal ou planilha de cálculo |
| Juros, seguros, tarifas e ajustes separados | Demonstrativo discriminado da cobrança |
| Período e alcance de cada medição | Relatório de medição identificado |
| Avanço previsto e avanço reconhecido | Cronograma físico-financeiro e histórico de medições |
| Prestação futura utilizada na comparação | Simulação, demonstrativo do CET e plano de amortização |
| Informação de que haveria um limite para o encargo | Proposta, mensagens, e-mails e protocolos de atendimento |
Ao formular o pedido, identifique o contrato e os meses questionados. Solicite o saldo no início do período, cada liberação com sua data, a taxa aplicada, o indexador, a quantidade de dias, os seguros, as tarifas, os ajustes e o total final. Para a medição, peça a data de corte, o percentual, o caráter mensal ou acumulado e o alcance do relatório.
Se o documento trouxer apenas o avanço global, pergunte se ele abrange áreas comuns, infraestrutura, outros blocos ou etapas específicas. Não é necessário presumir, antes da resposta, que o percentual está certo ou errado.
O que fazer agora
1. Reúna contrato, simulação e cobranças
Separe o contrato de compra, o financiamento, o demonstrativo do CET, as planilhas entregues na contratação, os extratos mensais, os boletos e as comunicações sobre a prestação futura.
2. Monte uma linha do tempo mensal
Para cada mês, registre o saldo anteriormente liberado, as novas liberações, o saldo acumulado, a medição relacionada, a taxa, o indexador e cada componente cobrado. Não misture valor mensal com percentual acumulado.
3. Faça um pedido escrito e específico
Indique os meses e os valores questionados. Peça a memória de cálculo e os documentos que conectem cada cobrança às liberações e medições correspondentes. Guarde o protocolo e a resposta completa.
4. Teste as explicações antes de concluir
Confira se a diferença decorre de datas, contagem proporcional, atualização, seguro, tarifa, ajuste anterior ou comparação entre fases distintas. Verifique também se a medição analisada é realmente a mesma que sustentou a liberação financeira.
A contestação bem formulada aponta o mês, o valor, a base esperada e o documento ausente.
O protocolo de contestação não deve ser tratado como suspensão automática da cobrança. As consequências de deixar de pagar dependem do contrato e das providências adotadas no caso concreto.
5. Procure análise individual quando a conta não fechar
A análise jurídica pode ser pertinente quando houver cobrança sobre valor aparentemente não liberado, ajustes repetidos sem explicação, recusa de memória de cálculo, períodos incompatíveis, divergência entre os documentos ou informação escrita precisa que não foi observada.
Também merece tratamento próprio a cobrança que continua após o prazo de entrega ou depois da disponibilização das chaves. Quando a divergência persistir após a organização dos documentos, o contrato e a sequência financeira precisam ser examinados em conjunto.
Em resumo
Os juros de obra são conferidos por uma cadeia de documentos: contrato, valores liberados, saldo acumulado, taxa, período, seguros, tarifas e medições correspondentes. A prestação futura é uma referência importante, mas não prova sozinha que a cobrança atual esteja errada.
A medição visual do seu bloco também não deve ser equiparada automaticamente ao percentual global do empreendimento. O ponto decisivo é saber quais serviços foram medidos, quando a medição foi aprovada e quanto foi efetivamente liberado.
Não confunda essa cobrança com a atualização do saldo devido diretamente à incorporadora. Quando a dúvida estiver relacionada ao índice de construção durante o atraso, consulte o artigo sobre como conferir o INCC após o atraso da obra.
Fontes oficiais
- Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/1990, texto compilado. Consultados especialmente os arts. 6º, 52, 54-B e 54-D. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Resolução CMN nº 4.881, de 23 de dezembro de 2020. Regulamentação do cálculo e da informação do Custo Efetivo Total. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Tema Repetitivo 996 do Superior Tribunal de Justiça. Segunda Seção, REsp 1.729.593/SP, relator ministro Marco Aurélio Bellizze, julgado em 11 de setembro de 2019, DJe de 27 de setembro de 2019. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- REsp 1.947.636/PE, acórdão integral. Terceira Turma, relatora ministra Nancy Andrighi, julgado em 3 de setembro de 2024, DJe de 6 de setembro de 2024. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Pesquisa oficial de jurisprudência do REsp 2.293.213/SP. Quarta Turma, relatora ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 20 de outubro de 2026, DJEN de 23 de outubro de 2026. Acesso em 2 de novembro de 2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados e atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. É responsável pela revisão jurídica deste conteúdo, que tem finalidade informativa e não substitui a leitura do contrato, dos demonstrativos ou a análise das circunstâncias do caso.
Informações conferidas até 02/11/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
Imobiliário
Imobiliário
ImobiliárioPrecisa de orientação sobre o seu caso?
Fale agora com nosso time. Atendimento rápido e humanizado.
Fale pelo WhatsApp →